私道負担をわかりやすく解説！土地を買う際に知っておきたいポイント
子どもが小学生になったのを機にマイホームの購入を検討する方も多くいます。
マイホームを購入するにあたって、土地や物件を広告などで見ていると「私道負担あり」などの記載を目にしたことがある方もいるでしょう。
しかし、私道負担がどのようなものかわからない方もいますよね。
私道負担が何かを理解しないままにマイホームを購入してしまうと、のちにトラブルが起きたり生活がしにくくなったりするリスクがあります。
そこで、今回の記事では、私道負担がどのようなものかを紹介します。
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私道負担とは？
道路は私道と公道に分けられます。
公道は国や地方公共団体が所有する道路で、私道は個人や団体、民間企業が所有する道路です。
「私道負担」とは、土地の一部に私道が含まれている場合に、その私道の敷地部分の負担をいいます。
所有権や共有部分を持たずに利用するために負担金を払う場合も「私道負担」です。
私道負担は接道義務を満たすために生じる
「接道義務」とは、住民が快適に暮らせるようにするためや、災害時や緊急時に車の通行をスムーズにすることなどが目的とされます。
これは、建築基準法のなかの、建物の敷地は幅4m以上の道路に2m以上接していなければならないというルールに則ったものです。
このルールのもと、所有する土地の一部を道路にすることが私道負担となります。
幅4ｍ未満の道路の場合で私道負担があるときは、所有する敷地から建物をセットバック(後退)させる必要があります。
私道負担付の土地とは？
私道負担付の土地とはどのようなことをいうのかわからない方もいますよね。
ここでは、私道負担付の土地がどのようなものなのかを紹介します。
土地の一部が私道
接道義務を果たすため、公道に接する土地の一部を私道として幅を広げるセットバックの必要がある場合があります。
この場合、私道負担の土地には何も建てられません。私道負担の土地は建物の敷地面積から除外され、駐車場や塀、門の建設も不可となります。
さらに、建ぺい率、容積率の計算からも除外されるので、家をどのように建てるのかに大きく関わってきます。
そのため、不動産広告にも「私道負担あり」「セットバック要」の記載があるので、注意して見ましょう。
敷地に接している道路が私道(位置指定道路)
分譲住宅など、広い土地を分割して複数の家を建てる場合、すべての土地で接道義務を果たせるように私道負担がある場合があります。
特に、敷地の奥のほうに建つ住宅は行き来するために道路が必要です。
私道は接する土地の所有者全員で分割して所有、または不動産会社が所有します。
このような土地を購入する際はトラブル防止のため、土地と私道をセットで購入するケースがほとんどです。
土地だけの購入もできますが、所有していない道路を通行することでトラブルになる可能性が考えられます。
「私道負担なし」の土地の注意点
「私道負担なし」や「私道に接するが持ち分なし」と記載がある場合があります。
これは、私道がないという意味ではなく、私道に接するがその所有者は不動産会社などの第三者である、ということです。
私道負担なしの土地の場合は、私道に対する責任を負うことはありませんが、注意点がいくつかあります。
所有者が自分たちではないので、道路が傷んでいても勝手に補修などをするわけにはいきません。
傷んだままなかなか補修をしてもらえないことや、通行料を請求されることがあります。
また、上下水道やガス管を引くときに許可が必要であったり、費用がかかったりするなど、別の負担を強いられる可能性もあることを覚えておきましょう。
私道負担ありの土地を所有するリスク
私道負担ありの土地を所有するリスクにはどのようなものがあるのでしょうか。
具体的にいくつかリスクを紹介します。
私道の修繕費用を負担する必要がある
私道の負担を自分たちでするということは、私道が損傷したり、水道管が破裂したりなど、何かしらの修繕の必要が出てきた場合、所有者がおこなわなくてはなりません。
当然、修繕費用も負担することになります。
私道の修繕は数万円で済むケースもあれば、水道管の破裂などの大きな修繕の場合は数十万円にものぼることもあります。
所有者が複数名いる場合は全員で負担することになりますが、持ち分の割合で負担する、または話し合いで決めるなど、負担割合の決め方はさまざまです。
使えない土地にも固定資産税・都市計画税等がかかる
道路を広げるためにセットバックした場合、私道分の土地は使えなくなります。
しかし、私道にした分の土地にも所有権はあるため、その部分にも固定資産税や都市計画税、不動産取得税がかかります。
これらの税金は、私道が公共用道路と認められれば非課税です。
不特定多数が利用する通り抜けできる道路などは公共用道路として認められやすいですが、住人しか通らないような私道は基本的には認められることはありません。
複数名で所有する場合は全員の同意が必要
共同所有や道路をそれぞれの所有者で分けて単有所有の形にする分筆にする場合、修繕や工事が必要なときに所有者全員の同意が必要になります。
例えば、自宅の水道工事のために、他の所有者の私道部分も含めて工事が必要なときなどに同意が必要です。
1名でも拒否すれば工事ができず、近所の方との関係によっては妨害されないとも限りません。
このようなトラブルを回避するには、土地購入時に「掘削の承諾書」を交わしておくと良いでしょう。
他の所有者とトラブルがあると私道が利用しにくくなる
複数名で私道を所有する場合、トラブルが発生してしまう場合があります。
所有者同士で揉め事が起きると、私道の通行に制限や条件をつけられる可能性があります。
例えば、自転車での通行禁止や通行料を請求されるなどが考えられるでしょう。
一時的に他の所有者の私道に車を停めていた、子どもが家の前の私道で遊んでいたなど、些細なことがきっかけでトラブルに発展してしまうこともあります。
分筆で所有するケースでは、自宅前の私道を他人が所有するケースもあります。
その場合、自宅前の私道の利用を制限されてしまうと、生活に支障が出るため、前述の例と同様に「通行の承諾書」を交わしておくと良いでしょう。
他人の通行を完全に阻止するのが難しい
自分で所有している私道とはいえ、道路である以上は他人も利用することがあるでしょう。
分譲地など、土地や私道の場所によっては通行を止めるのは難しいことです。
道路としての利用なら問題はありませんが、いつも長時間の路上駐車をしているなど非常識な使い方をされる可能性もあります。
通行の妨げになってしまう場合には、取り締まりの対象となることがあるので、状況をメモして警察に相談してみましょう。
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まとめ
今回の記事では「私道負担」がどのようなものなのか、所有するとどのようなリスクがあるのかを紹介しました。
今まで「私道負担」がどのようなものなのか具体的にわからなかった方には参考になったでしょうか。
分譲地の購入などの理由で私道の所有を避けられない場合もあります。
そのようなときも、今回紹介したリスクを忘れずに、できるだけトラブルを避けるための対策をしておきましょう。
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