土地のセットバックってなに？購入する際に気を付けるべきこと
注文住宅を建てる土地を探していると「要セットバック」などの記載がある土地を見かけますが、どのような意味なのかしっかり理解できているでしょうか？
セットバックが必要な土地とはどういう特徴がある土地なのか、どのようなメリットやデメリットがあるのかは、注文住宅を建てるうえで知っておきたい大切なポイントの一つです。
正しく理解して、後悔しない土地購入と建築計画を進められるよう、詳しく紹介します。
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要セットバックの土地とは？基礎知識を紹介
要セットバックの土地とは、行政により建築に一定の条件が設定されている土地です。
具体的にどのような条件が設けられているのかを理解するためには、まずセットバックとは何か知ることからはじめましょう。
セットバックとは？
セットバックとは、簡単にまとめると建築基準法に定められた道路幅を確保するためにおこなう行政措置です。
現状の建築基準法では、災害時などに緊急車両が入れるよう防災を鑑みて、住宅用の土地であれば4メートル幅以上の道路に2メートル以上設置していなければならない決まり(接道義務、建築基準法43条)があります。
しかし、古くからある道路ではこの要件を満たせないところがあるため、将来的に条件をクリアできるよう「次に家を建てるとき(再建築)には一定の道路幅を確保できるよう後退してください」とした条件がセットバックです。
セットバックが必要な意味や理由とは
セットバックが必要な理由は主に3つです。
- 防火、耐震性能の確保
- 周辺地域の景観の保全
- 公共スペースの確保
建物同士が近いと火災や地震などの被害が隣接する建物へ拡大する可能性があるため、セットバックにより建物間の距離を確保して火災や地震などの被害を最小限に抑えます。
また建物を敷地の境界に建てることで周辺地域の景観が損なわれる可能性があるため、周辺地域の景観を保全するためにもセットバックは有効です。
さらにセットバックにより歩道や道路などのスペースが狭くなることを避けることにより、交通の混雑緩和や歩行者の安全確保にも役立ちます。
セットバックの計算方法は
セットバックとは道路幅4メートルを確保するためのものであり、その計算方法は周囲の状況によりいくつかのパターンがあります。
例えば宅地が向かい合っている状況であれば、向かい合う2軒がそれぞれ道路の中心線から2メートルの幅を確保して道路幅4メートルを確保するルールです。
宅地が向かい合っている場合はそれぞれの家が分割して負担するわけですが、仮に向かいが川などであれば1軒で4メートルを確保する必要があります。
計算式としては以下のとおり。
- セットバック面積＝セットバックによる後退距離(メートル)×評価対象地の間口(メートル)
注文住宅を建てようとしている場合は、その土地の周辺状況をよく確認することが大切です。
セットバックのメリット・デメリット
なんとなく「セットバックの土地は面倒くさい」と思った方もいるでしょうが、デメリットばかりではありません。
セットバックが必要な土地を購入する場合のメリット、デメリットを把握しておきましょう。
セットバックのメリットとは
セットバックにより接する道路の道幅が広がると、例えば次のようなメリットがあります。
- 車の出し入れがしやすくなる
- 物件周辺の見通しが良くなる
- 防犯効果が高まる
- 緊急車両が通れることで防災効果が高まる
- 日当たりが良くなる
また、セットバックが必要な土地はあまり人気がないため、相場に比べて安く購入できることが多いのもメリットでしょう。
駅から近くてアクセスが良い、子どもの学区や通勤時間を優先したいなどの場合は、セットバックが必要でも希望する地区で買えるメリットが大きい場合もあるでしょう。
セットバックにより実際に使用できる土地の面積は減ってしまいますが、道路の幅員が広がることで将来的な資産価値向上の可能性があることも覚えておきましょう。
セットバックのデメリットとは
セットバックのデメリットは建築スペースが狭くなることに加え、次のようなものがあります。
- 建物や庭のスペースが狭くなる
- 費用の自己負担が生じる可能性がある
- 売却しにくい
セットバックする部分は道路となるため建物を建てられないのはもちろんのこと、物置を置いたり駐車場にしたりすることもできません。
またセットバックに関わる費用には自己負担となるものがあります。
金額は状況により異なりますが、ただし、自治体によっては一部または全額負担してくれるところもあるので確認しましょう。
セットバック要の土地を購入する際の注意点
要セットバックの土地にはメリットもデメリットもあることが理解できたところで、さらに気になる疑問や注意点を解消しておきましょう。
建て替えは必須？
要セットバックの土地に新しく建物を建てる場合は、要件に沿うよう土地の一部を道路とすることは前述のとおりです。
つまり実際に使用できる土地は購入時より面積が狭くなりますが、すでに建物がある中古物件の場合は立て直しが必須なのか気になりますよね。
要セットバックの中古物件を購入した場合、すでに建っている建物を取り壊して要件に合うよう建て替える義務はありません。
最終的に新築や建て替えるときにはセットバックが必要ですが、すでに建っている建物をそのまま使用する場合はセットバックを保留できます。
ただ、あくまでも保留であり、セットバック義務は免除されません。
セットバック費用の相場は？自己負担は？
セットバック費用は次のような項目で構成されます。
- 後退面積を確定させるための土地測量費
- 宅地と道路用地の分筆登記費用
- 道路用地部分のアスファルト舗装などの工事費
実際の費用は敷地の広さや後退距離などによって変動しますが、相場は30～80万円ほどです。
セットバックにかかる費用は基本的に自己負担となることが多いですが、自治体によっては補助や助成金があることも。
街づくり推進エリアで特例補助などがある場合もあるため、詳しいことは不動産業者や自治体に確認してみましょう。
固定資産税はどうなる？
セットバックした土地は道路として扱われるようになり、基本的に行政へ寄付または無償提供することになるため固定資産税の負担はありません。
固定資産税が生じるのは実際に使用している部分に限られ、道路として提供する部分の固定資産税が軽減されます。
ただ自動的に固定資産税が免除されるわけではなく、非課税の適用を受けるための申告が必要です。
- 土地の謄本
- セットバックした部分の面積が確認できる地積測量図
- その他書類(自治体による)
など、必要書類を確認し手続きをおこないましょう。
セットバックした土地はどうなる？
セットバックした土地の所有権は建築基準法で明記されていません。
- 私有地として所有する
- 自治体へ寄付する
- 自治体に買い取ってもらう
一般的には上記のような選択肢があり、所有者の意思や自治体の対応により変わります。
私有地として土地の所有権を持ち続けることも可能ですが、利用権を制限されるため門や塀を設置したり駐車場として利用したりする私的利用はできません。
自治体に買い取り、もしくは譲渡する場合は所定の手続きが必要です。
実際にどのような選択肢があるのかは自治体に確認しましょう。
まとめ：事前に細かくチェックして検討を
セットバックが必要な土地は実際に使える面積が狭くなるなどのデメリットもありますが、将来的に資産価値が向上する期待があるなどのメリットもあります。
自治体によっては少ない負担で将来的な利益が得られる場合もあるため、購入前のしっかりとしたリサーチが大切です。
基本的な仕組みを理解したうえでメリット、デメリットや注意点を総合的に判断してくださいね。
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