注文住宅を建てる時の流れ10ステップ【土地なしの場合】
家を建てたいけど、土地がない場合、何から始めたら良いでしょうか？
土地探しが先か、ハウスメーカーや工務店探しが先か、他にやるべきことは何なのか…と思っていませんか？
そんな時は、まずは、予算設定と建てたい家のイメージづくりをしましょう！
その後土地探しとハウスメーカー探しをするのがスムーズな流れになります。
実際にどのような手順で進めていくか、具体的にご紹介していきます。
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目次
①土地と建物の予算を設定する
自己資金と住宅ローンの借入額
まずは、予算の総額を設定しましょう。
総額というのは、「土地代＋建物代＋諸費用」のことです。
これら全てで予算をどのくらいに設定するか、どのくらい自己資金を準備できるか考えましょう。
予算は家づくりを考えるにつれて上がりがちなので、最初にしっかりと予算設定をしておきましょう。
自己資金でまかなえない金額の残りは住宅ローンを借りることになります。
その場合、無理のないローンの借入額はいくらかを計算しましょう。
借入可能なローン金額のシミュレーションは金融機関のホームページなどで計算できます。
参考にしてみてください。
土地と建物の予算配分を考える
予算の総額が決まったら、土地と建物にいくら使うか配分を考えておきましょう。
駅が近いなど便利の良い場所にこだわる場合、土地代に予算を多く配分することになりますし、どうしても建てたいハウスメーカーがある場合やこだわりの建築方法がある場合は、建物に多くの配分を充てることになります。
どちらにもこだわりがある場合は、予算の総額を見直すか、建築を依頼するハウスメーカーにコストカットの相談をすることになるでしょう。
②どんな家を建てたいかイメージづくりをする
注文住宅の場合、一からの家づくりになるので、どんな家を建てたいか、ある程度明確なイメージが必要になります。
どのような間取りが希望か、各部屋の広さはどのくらいを考えているか、収納はどこに必要か、構造や建物の性能、外観や内装のイメージなど、ハウスメーカーや工務店に伝えるイメージをなるべく具体的にしておきましょう。
自分の希望がハッキリしない場合は、様々なハウスメーカーの施工事例をホームページや雑誌で見て、どんな家にしたいかイメージを膨らませると良いでしょう。
- 間取り：リビングの広さはどのくらいか、2階に個室は何部屋必要か、収納はどこにどのくらい必要かなどざっくりとしたイメージ
- 階数：平屋建て、2階建て、3階建て
- 構造：木造、鉄筋コンクリート、鉄骨
- 性能：オール電化住宅、太陽光発電、耐震性、全館空調など
- 家のテイスト：純和風、シンプルモダン、フレンチテイスト、無垢材を使ったナチュラルテイストなど
③土地を探す
自分で探す
まずは、インターネットを使って自分で土地を探してみましょう。
様々な不動産情報サイトがあるので、検索することで希望するエリアの物件数や相場が分かります。
また、住みたいエリアに実際に出向いて空地がないか探すのも良いでしょう。
実際に出向くと交通量や人通り、日当たりや騒音、駅や学校までの距離などを自分の目で見て確認できるというメリットがあります。
気に入った土地があれば、土地に立てられた看板の連絡先に連絡を取ると良いでしょう。
不動産会社を利用する
インターネットに載っていない土地を多く扱っているのが不動産会社です。
不動産会社には大手と個人があり、大手は広い範囲にネットワークを持っているので、物件数が多いです。
広範囲で土地を探している場合は大手不動産会社で探すと良いでしょう。
一方で地域に限定した情報は少なく、地主さんとも密接な関係を築いているとは言えないので、掘り出し物の土地が出てくることは少ないと言えます。
個人の不動産会社は地元に密着しており、長年地主さんとも密接な関係を築いているので、大手が持っていない掘り出し物件を見つけられる可能性があります。
値引き交渉にも対応してくれることが多いようです。
住みたいエリアが決まっている場合は、地元の個人不動産会社に依頼するのが良いでしょう。
依頼した不動産会社で担当者と良い関係を築ければ、新しい土地を優先的に案内してくれることもあるでしょう。
ハウスメーカー・工務店に依頼する
ハウスメーカーや工務店によっては、不動産部門を持っている会社があります。
その場合、インターネットに掲載されるより早く土地情報を得られ、良い土地に巡り合う可能性があります。
ただし、メーカーや工務店に土地探しを依頼する場合は、その会社で家を建てることが前提になります。
気に入っているメーカーや工務店、建てたい会社がある場合は土地探しと建築プランの作成依頼が同時進行できるので、家づくりが非常にスムーズに進むでしょう。
④ハウスメーカーを探す
土地探しと同時に、ハウスメーカーや工務店を探しましょう。
住宅ローンは土地だけで組むことはできません。
住宅ローン審査を受ける場合、金融機関に建築プランや見積もりを見せる必要があるので、ハウスメーカーを決めておく必要があります。
まずは、住宅雑誌や各メーカーや工務店のホームページを見て、気になる会社を探しましょう。
自分が希望する家づくりがどのメーカーとなら叶うか、候補を考えましょう。
大まかな候補が決まったら、その会社に問い合わせたり、住宅展示場やモデルハウスの見学に行くとより建てたい家のイメージが膨らみ、メーカーの印象も分かります。
⑤ハウスメーカーに間取りプランと見積もりを依頼
土地の候補が絞り込めたら、希望しているハウスメーカーに依頼してプラン作成と見積もりを依頼しましょう。
その際、気になるメーカーが複数ある場合は2～3社に建築プラン作成を依頼し、プラン内容や予算、担当者の対応を比較してみましょう。
同じ土地でもメーカーによってプランは全く異なります。
プランを見た上で、予算に見合った自分の希望に近いプランを作成してくれた一社に決めましょう。
⑥住宅ローンの事前審査
土地やハウスメーカーの目星が決まったら、住宅ローンの事前審査を申し込みましょう。
事前審査することで、住宅ローンの本審査を申し込む前に、自分が住宅ローンを組めるのか、いくらぐらいまで借り入れることができるのかを確認することができます。
事前審査は通常１～３日で確認可能です。
⑦土地の売買契約・地盤調査
住宅ローンの事前審査を通過したら、希望の土地を購入します。
土地の売り主に「買い付け申込書」を提出し、売買契約を結びます。
この時、売買価格の5～10％の手付金が必要です。
その他、仲介手数料や登記費用、印紙代が必要になるので、自己資金の準備をしておきましょう。
さらに、購入した土地の地盤調査をしておくと安心です。
建築を依頼するメーカーに地盤調査もしてもらいましょう。
調査の結果、地盤が弱いなどの結果が分かった場合は、それに応じて地盤強化したり、建築プランを考えてもらう必要があります。
⑧工事請負契約の締結・ローン本審査
工事請負契約の締結
ハウスメーカーとの打ち合わせを重ね、プランが決定したら、工事請負契約を結びます。
メーカーから提示された工事請負契約書、設計図、見積書は細部まで確認しましょう。
依頼した間取りの希望が叶っているか、水回り等の設備に間違いがないか、見積もりの内訳を確認し、疑問点はこの時にクリアにしておきましょう。
建築確認申請
作成した住宅のプランが合法かどうか、建築基準法に基づき各自治体等で審査を受ける必要があります。
審査の結果、問題なく確認済証が交付されると工事に取りかかることができます。
ローン本審査
工事請負契約を交わしたら、いよいよローンの本審査です。
建築工事請負契約書、土地の売買契約書、建築確認書の写しを準備し、金融機関に提出、ローンの本審査を申し込みます。
ローンの事前審査をクリアしていても、その後、借り入れ状況や勤務状況に変更がある場合は本審査が通らないことがあります。
また、本審査には１ケ月程度の時間がかかります。
⑨土地引き渡し→着工
住宅ローンの本審査が通ると自己資金やローンを使って土地の代金を支払い、土地の引き渡しを受けます。その後、いよいよ着工です。
家が完成するまでには3カ月～半年の期間がかかります。
工事中は建築現場に足を運んで職人さんと信頼関係を築き、追加の要望や気になる点がある場合は担当者に伝えると良いでしょう。
⑩建物の完成→引き渡し
建物が完成したら、メーカーの担当者や現場監督立ち合いのもと、家の細部までチェックを行います。
水回りや電気が作動するか、壁や床に傷や汚れはないか、ドアの開閉に問題はないかなどを目で見て確認します。
万が一傷や汚れ、動作に問題がある場合は修理してもらいましょう。
引き渡し後の修理は費用が発生する場合があるので、引き渡し前にしっかり確認する必要があります。
問題がなければ、住宅ローン等で残りの建築費用を支払い、晴れて入居となります。
土地ありの場合に注意すること
続いて、既に土地を所有している場合の注意点をまとめていきます。
住宅を建設できるか確認する
まずは、所有する土地が住宅を建設できるかどうかを確認しましょう。
土地には地域ごとに建物の用途が混在しないように「用途地域」が都市建築法で定められています。
用途地域は大きく分けて、住居系、商業系、工業系の3つに分けられていて、住宅を建てられない場所があります。
また、建てられたとしても後から近くに工場が建ったり、商業施設が建つことも考えられます。自分の所有する土地がどの区分かは用途地域マップで確認できます。
建築を依頼するハウスメーカーで確認してもらうことも可能です。
親の土地に家を建てる場合
親の土地に家を建てるのは、土地を購入しなくて済むので、非常に経済的でよくあることですが、注意するポイントがあります。
親名義の土地に家を建てる場合は、次の3パターンが考えられます。
①親の土地を無償で借りる
無償で親の土地に家を建てさせてもらうパターン。
無償で土地を利用させてもらうことを「使用貸借」と言いますが、使用貸借には、税金はかかりません。
相続時に相続税を支払います。
②親の土地を有償で借りる
地代として、親の土地を有償で借りると、相続時の節税対策になる場合があります。
③親の土地を譲り受ける
親の土地を無償、または市価より安く譲り受けることがあるでしょう。
この場合は贈与税がかかります。
所有する土地が農地の場合
所有する畑や田んぼに家を建てたい人は多いと思います。
ですが、先ほど用途地域の話をしましたが、基本的には農地に家を建てることはできません。
その場合、土地の目的を「宅地」に変更する必要があります。
これを「農地転用」と言います。役所やハウスメーカーに相談してみましょう。
古い家を壊す場合
土地はあるけれど古い家が残っている場合、新しく家を建てるには、当然古い家を壊す解体費用がかかります。
解体費用は家の大きさや建築法により異なりますが、30坪前後の家で100万～200万円程です。
その他、庭木や垣根、ブロックなどの撤去が必要な場合は追加費用がかかるので、頭に入れておく必要があります。
まとめ・注文住宅を土地なしから建てる時のポイント
いかがでしたでしょうか。
以上が土地なしで注文住宅を建てる場合の大まかな流れと土地ありの場合の注意点になります。
ポイントになるのは、土地探しとハウスメーカーや工務店探しは、同時に行うということです。
住宅ローンの申請に建築プランや見積書が必要だからというだけでなく、土地を購入する際にも、メーカーの担当者から専門的なアドバイスをもらえるのでメリットが大きいと言えます。
また、予算を考え始めて注文住宅が完成するまでには、短くても１年程度かかります。
もし、入居したい期日が決まっている場合は、逆算して早めに動くことが大切です。
家づくりの第一歩はカタログ請求から！
- メーカーごとの家の特徴が比較検討できる
- 間取り・プランなど家づくりの事例がわかる
- 建てたい家のイメージが具体的になる
まずはカタログ請求から家づくりを始めてみませんか？
