土地売買契約書は、誰がつくるもの？注意点とチェックすべき項目
土地は高価なものなので、売買をする際は契約書を作成して売り主、買い主の両方が署名捺印をして契約を交わす必要があります。
この記事では、土地売買契約書の作り方や注意点、契約書のチェック項目などを紹介します。
土地購入の計画を進めるなかで、売買契約書は誰が作ったほうが良いのかの問題もあります。
それぞれのメリットやデメリットも紹介するので、土地売買を考えている方は、ぜひ参考にしてください。
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土地売買契約書とは？
はじめに、土地の売買の流れや土地売買契約書の内容、必要性などを紹介します。
なぜ、土地売買の際には契約書が必要なのか、どのような内容を記さなければならないのかなどを解説します。
土地売買とは？土地売買契約書はどのような文書？
土地の売買契約とは、土地購入の際に書面を介して結ぶ契約のことです。
土地の売買では多額のお金が動きます。
買い主の多くがローンを組んで土地を購入し、売り主は自分の資産を手放すことになるので、一般の買い物のように手軽に済ませられません。
契約書を作成すれば、売り主と買い主の両方が安心して取り引きができます。
なお、土地売買契約書は法律で作成が定められているわけではありません。
ただし、住宅ローンの借り換えの際などに提出を求められることも多いので、現在は多くのケースで土地売買契約書を作成します。
作成した契約書は登記簿などと一緒に大切に保管しておきましょう。
土地売買契約書の記載内容は？
土地売買契約書に記載する内容は、以下のとおりです。
- 売り主と買い主の住所氏名
- 売買する土地の住所・面積
- 売買する土地の使用目的
- 支払いの時期や手段など
- 引き渡し時期
これ以外にも、契約に必要だと感じたものは、追加可能です。
書式に決まりはなく、文章なども自由に作成できますが、直筆の署名・捺印がないものは無効になるので注意してくださいね。
土地売買契約書を作成して署名・捺印をしたらコピーを取っておきましょう。
売買契約時の流れは？
土地を売買する場合、一般的に以下のような流れでおこないます。
かかる期間は順調なケースでも1～2ヵ月間程度必要です。
1．交渉：土地を売買する場合、売り主が希望する額を提示して希望者が商談を進めます。
買い主は購入の意思が固まったら買付証明書を提示します。
希望者が多ければ価格が上がる場合もあるので、早めに商談に臨むことが重要です。
2．売買契約
交渉がまとまったら、売買契約書を作成して「重要事項説明書」を買い主に説明したあとで、契約に移ります。
売買契約書を買い主・売り主双方で確認し、両者が納得したら署名・捺印をして契約を結ぶと売買契約が完了します。
3．土地の引き渡し
売買契約が結ばれたら、約束の期日までに決済と引渡しをします。
住宅ローンを組んだ場合は、金融機関が売り主に代わって代金を支払い、買い主が住宅ローンを組んで返していくことになります。
売り主は、金銭の授受が完了した時点で土地に関する権利の一切を買い主に引き渡します。
土地売買契約書は誰が作成するもの？
土地売買契約書は、不動産仲介業者が作成する場合と、司法書士にお願いする場合、売り主・買い主のいずれかが自分で作成する場合があります。
それぞれのケースを詳しく解説します。
不動産仲介業者が作成
土地を売買する場合、不動産業者が仲介に入るケースも多いです。
不動産業者が仲介に入った土地を購入する場合は、土地売買契約書は不動産業者が作成するのが一般的です。
豊富な専門知識がある不動産会社に土地売買契約書の作成を任せられますが、その一方で不利な契約を文言に盛り込まれる可能性もあります。
ですから、契約書を提示されたらすみずみまでよく確認し、わからないことがあれば納得がいくまで積極的に説明を求めましょう。
司法書士に頼んで作成
土地売買に関して万全を期したい場合は、司法書士に依頼しましょう。
一般的に、土地売買での司法書士の役割は、不動産取引の決済日に同席し、迅速かつ適切に不動産の名義変更をし、安全かつ確実な不動産取引をするようサポートすることです。
追加で、司法書士に売買契約書を作成してもらうこともできます。
特に、不動産業者を挟まずに土地売買をする場合は契約書を作成してもらいましょう。
依頼する司法書士により異なりますが、書類作成費用は1.5〜2万円、全額の相場は1～10万円と幅があります。
司法書士に土地売買契約書だけでなく、登記もおこなってもらう場合はさらに1～2万余計に費用がかかると考えましょう。
売り主か買い主が自分で作成
土地売買契約書は、売り主・買い主のどちらかが作成することもできます。
自分で土地売買契約書を作成する場合は、自分の裁量で条項を盛り込め、さらに自己に有利な内容にしやすいことなどがポイントです。
さらに、費用が抑えられることもメリットです。
その反面、ミスが生じやすく法的に無効になる可能性もあるでしょう。
また、買い主も売り主も法律に関する知識がなければ、幾たびも書き直しをしなければならない可能性もあります。
土地売買は契約書作成以外にこなすべきタスクがたくさんあるので、もし負担に感じるならば、司法書士や不動産業者にお願いすると良いでしょう。
印紙は誰が負担する？
土地売買契約書は、印紙を貼らなければなりません。
印紙の代金は法律によって決まっており、500万円以上1,000万円以下の場合は1万円、1,000万円以上5,000万円以下は2万円、5000万円超え、1億円以下は6万円です。
法律では、原則として印紙代などの費用は売り主と買い主の両方が等しい割合で負担すると定められています。
土地売買契約書は原則として売り主・買い主1通ずつ作るのが通例なので、自分の分の印紙代は自分で負担するとスムーズです。
また、不動産売買契約書の印紙税は2024年(平成6年)3月31日までに作成されるものは軽減措置があり、半額程度になるので確認しましょう。
土地売買契約書で注意すべきポイント
最後に、土地売買契約書を作る際の注意点を解説します。
不動産仲介業者や司法書士にお願いする場合、もしくは自分で作成する場合も以下に紹介するポイントをよくチェックしておきましょう。
売買代金と金額の算出方法
売買代金の算出方法は、もっともトラブルが生じやすいものです。
トラブルを防ぐためには、あらかじめ土地代金の算出方法を買い主・売り主双方でよく話し合っておき、文章化しておきましょう。
「1㎡につき金〇〇円の割合で、実測面積に基づいて算出した金〇〇円とする」などと明記すると、後日のトラブルを防げます。
また、あらためて土地を売却する際の代金算出方法の参考にもなるでしょう。
支払条件や方法、支払期日
土地の代金の支払い方法や期日、条件もトラブルになりやすい案件です。
いつまでに支払わなければならないか、どうやって支払うか、手数料はどちらが負担するのかを明記し、支払期日は具体的な日付まで記載しましょう。
そうすれば、何かあっても「言った」「言わない」の水かけ論にならずにすみます。
支払方法が銀行振込の場合は、金融機関・支店・種別・口座番号・口座名義などを明記し、振込手数料の負担者も記載しておきましょう。
所有権移転のタイミング
土地の所有は、売買契約が完了した時点ではなく登記簿が移転された時点で移ります。
たとえ代金が売り主から買い主へわたっても、登記簿がそのままでは土地の所有権は移りません。
いつ、土地の所有権を移転するかも契約書に明記しておきましょう。
買い主が売買代金の全額を支払った時点で所有権が移転する旨を設定するのが一般的です。
所有権の移転は司法書士に依頼すると何かとスムーズです。
まとめ：安全で確実に購入できますように
土地の売買は数百万～1千万円以上のお金が動く大規模な買物です。
慎重に土地売買契約書を作成しても、トラブルになる可能性もゼロではありません。
自分たちで契約書を作成して節約することもできますが、可能な限り専門家に任せましょう。
不動産業者に任せる場合は、入念に中身を確認してくださいね。
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