土地はどうやって購入するの？買い付けから引き渡しまでの流れを解説

注文住宅を建てるうえで、土地の購入は家の設計とともに大きな山場です。

良い土地が購入できるかどうかが、注文住宅の成功の鍵を握るといってもいいでしょう。

土地の購入から引き渡しまでの流れを把握し、ポイントを理解しておくとスムーズです。

土地の購入から引き渡しまでの流れは、買い付け、契約、引き渡しの3段階があり、それぞれ細かく区分すると、8ステップほどになります。

この記事では、それぞれの流れのなかでやるべきことを詳しく解説するので、参考にしてください。

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土地購入の全体の流れを把握しよう

土地は高価な買い物なので、住宅ローンを組んで購入するのが一般的です。

そのため、いきなり現金でやり取りすることは滅多になく、買い付け、住宅ローン審査、契約、引き渡しなどのステップを踏んで購入となります。

ここでは、それぞれの段階を解説します。

全体的な流れを把握し、それぞれのステップで何をするかわかっていれば、必要な書類や費用なども事前に揃えられ、落ち着いて対処できるでしょう。

土地探しから買い付けまでの流れ

土地購入の第一歩は土地探しからです。

ここでは、土地探しからローン審査の申し込みまでの流れを詳しく解説します。

(1)土地探しをする

土地購入の第一歩は、土地探しです。

住宅は、どこでも自由に建てられるわけではありません。

「住居専用地域」に指定されている土地であることが条件です。

さらに、地域によって「低層住宅しか建てられない土地」や、「ある程度の高さの建物まで建てられる土地」などの区別が付けられています。

それぞれのメリット・デメリットなどをよく把握したうえで土地を探すことが大切です。

例えば、低層住宅しか建てられない土地に家を建てると日当たりなど居住環境は抜群ですが、商業施設まで距離があるといったデメリットもあります。

一方、商業施設なども建てられる土地に家を建てると、便利な反面、騒音問題などに悩まされることもあるでしょう。

土地は、不動産会社やハウスメーカーに依頼したり、ポータルサイトを検索したりして探しましょう。

良い土地が見つかってもすぐに商談へ進めず、周辺環境や災害リスク、接道義務、必要に応じて地盤調査などの事前調査などもおこなって、家を建てるのにふさわしい土地かよく考えて決断します。

条件にもよりますが、土地探しには数ヵ月～1年かかることもあるでしょう。

(2)購入希望の土地の買付証明書を提出

気に入った土地を見つけたら、不動産会社をはじめとする仲介業者や売り主に土地を購入する意思を示す買付証明書を提出します。

買付証明書は購入申込書や買受証明書とも呼ばれ、法的な効力はありません。

買付証明書の有効期限は1～2週間程度が一般的で、お金を払う必要もなく、書類に認印で提出できます。

しかし、人気がある土地は複数人が同じタイミングで購入を申し込むこともあり、トラブルを防ぐためにも有効です。

ただし、いくつもの土地に同時に買付証明書は提出できません。

もし、複数の土地が買付候補に上がっており、どうしても決断がつかない場合は一番人気の土地に、買付証明書を提出しておくと、タッチの差で別の方に購入されるのを防げます。

(3)住宅ローンの事前審査(資金調達の目途)

土地は、数千万円の高い買い物ですから、大多数の方が住宅ローンを組んで購入します。

自分がどのくらいのローンを組めるか、事前審査を土地購入の前におこないます。

土地の購入代金に加え、建てたい建物のラフプランや概算見積もりを作ってもらい、金融機関に提出して審査を受けましょう。

事前審査にかかる期間は3～4日間です。

買付証明書を提出したあとでラフプランや概算見積もりを作り、金融機関に事前審査を依頼すると、証明書の有効期限内に間に合わないこともあるので、これはという土地を見つけたら、早めに住宅ローンの事前審査を受けたほうがいいでしょう。

複数の買い付けがある土地の場合、事前審査が通っていた方が確実に資金が用意できるので、有利になります。

土地売買契約の締結、住宅ローン申し込みまでの流れ

購入する土地が決まったら、売買契約を結んで住宅ローンから支払いを開始します。

ここでは、不動産土地売買契約の締結から手付金の支払い、住宅ローンの本審査、金銭消費賃借契約の締結までの流れを紹介します。

(4)不動産売買契約の締結(手付金を現金で支払う)

手付金とは現金で土地の10％ほどが相場で、不動産売買契約の際に支払います。

もし、手付金を支払ったあとで買い主が契約を破棄したい場合は、手付金は売り主にそのまま支払われます。

反対に、売り主の事情が変わり土地の売買を取りやめたい場合は、買い主へ手付金の2倍が違約金として支払われる仕組みです。

不動産業者を仲介業者として挟む場合、仲介手数料の半額も支払います。

つまり、不動産売買契約を結ぶ際は手付金として土地の価格の10％と仲介料を現金で用意しなければなりません。

カードなどの支払いはできず、分割払いも不可なので注意してください。

手付金を支払ったら、契約書を確認のうえ、署名・捺印をして契約締結となります。

(5)住宅ローンの本審査申し込み

不動産売買契約を結んだら、ローンの本審査の申し込みをします。

事前審査が通っているのなら、よほどのことがない限り審査に通過しないことはないでしょう。

本審査には、以下のような書類などの準備が必要です。

• 申し込み者の収入証明書(源泉徴収票や所得証明書)
• 登記事項証明書
• 身分証明書(運転免許証・保険証)
• 実印
• 印鑑証明書

書類に不備があれば本審査を受けられず、書類によっては、自治体の役所に取りに行かなければならないので、早めに準備しておきましょう。

(6)金融機関と金消契約(金銭消費賃借契約)を締結

金銭消費賃借契約(金消契約)とは、種類、品質・数量の同じ物を返す代わりに金銭、その他の物を受け取ることができる契約です。

住宅ローンの場合は、土地や建物を担保にして土地や建物を購入する費用を借り、分割で返済していきます。

金融機関と住宅ローンの借主の間で交わされ、借入金額、返済年数、借入条件(金利・担保等)を約定します。

「金銭消費貸借契約書」に実印で記名押印することで成立するので、住宅ローンの本審査の際に交わされることが多いです。

金融機関によっては、ローン実行日の×日前までに契約するというルールが決められている場合もあるので、担当者に確認しておくと良いでしょう。

土地の引き渡しや残金決済の流れ

住宅ローンの本審査が通ったら、残金決済をおこなって土地が引き渡されます。

ここでは、所有権移転登記を済ませるまでの流れを詳しく解説します。

(7)土地の引き渡し(残金決済)

住宅ローンの本審査が通ったら、ローンの借入額から支払い済みの手付金を差し引いた残額を売り主に支払います。

例えば、3,000万円の土地を購入する場合で手付金として300万円支払っていたら、残りの2,700万円を支払うことになります。

売り主が入金を確認して問題がなければ土地の引き渡しとなります。

引き渡し完了を証明する書類として引き渡し確認書を取り交すこともありますが、単に所有権移転登記をして終了になることもあります。

どちらになるかは事前に確認しておきましょう。

(8)所有権移転登記

所有権移転登記とは、土地の所有者が変わったことを法務局に報告して登記の名義を書き換えることです。

購入金額の振り込みが確認できた時点で所有権が移転できます。

所有権移転登記は自分でもできますが、司法書士に依頼することも可能です。

なお、所有権移転登記を司法書士に依頼すると、3～5万円の費用がかかります。

また、ローンの実行から土地の引き渡し、さらに所有権移転登記までは同日に済ませることも可能です。

この場合、土地の売り主・買い主・金融機関の職員、司法書士、仲介業者が一堂に会して一気に作業を進めます。

まとめ：土地購入までの期間と注意点

土地購入にあたって把握しておきたい流れを紹介しました。

土地売買契約から引き渡しまでの期間は住宅ローンの申し込み状況や、購入した土地の条件によって異なりますが、1～2ヵ月間程度が目安です。

しかし、土地の人気度や住宅ローン審査の進み具合などで、それぞれのステップでスケジュールがかなりタイトになることもあります。

次々と決断を迫られることもあるので、土地購入の際は、心身の調子を整え、第三者にすぐに相談できる環境を整えておくことが大切です。