土地購入の注意点！失敗する土地の特徴と確認すべきポイント
注文住宅を建てるまでの過程で、最も大切かつ迷いやすいのが土地選びです。
土地を購入する際、あれこれ悩んだり迷ったりする方は多いことでしょう。
土地を選ぶ際には、必ず確認すべきポイントや注意点があります。
この記事では、購入して失敗したと後悔しやすい土地の特徴や、土地を購入する際の確認ポイントまで、詳しく解説します。
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注文住宅の土地探しで知っておきたい注意点
はじめに、土地を探す前に注意しておきたいポイントを解説します。
どのような点に注意して土地を探せばいいのか、参考にしてください。
土地・住宅購入の総予算と上限を決めておく
土地探しをする際、最も重要なのは予算です。
いくら理想の土地を見つけても予算オーバーでは購入できませんし、ローンを組める額にも限度があります。
また、予算を決定する前に土地の情報収集をするのは非効率的なので、資金を明確にし、総予算と上限をはっきりさせてから探したほうが良いです。
土地と建物を両方購入する場合、総予算の約3割を土地・約7割を住宅購入に配分するのが一般的です。
例えば、総予算5,000万円ならば土地に1,500万円、3,500万円を住宅購入に当てるとバランスが良いですね。
土地が高めの地域ならば、もう少し土地の配分を多めにしてもいいでしょう。
希望条件と優先順位を明確にしておく
「駅から徒歩10分以内」「公園や学校から近い」など、家を購入する際の希望条件は誰もが持っています。
しかし、希望条件をすべて叶えられる土地はありません。
できるだけ理想に近い土地を購入するには、家族全員が、家に対する希望を出して優先順位をつけていきましょう。
絶対譲れない条件を最優先し、第2、第3希望も叶えられる土地を優先的に候補とします。
そうすれば、土地を選ぶ際の基準がより明確になり、候補地を絞りやすくなるでしょう。
土地の条件だけでなく、土地の広さや家のデザインも希望条件の優先順位を付けておくのがおすすめです。
Web検索以外にも不動産会社やハウスメーカーにも頼む
ポータルサイトのWeb検索では、細かく条件を絞り込んで簡単に希望の土地を探せます。
しかし、どのような土地でも希望する家が建てられるわけではありません。
法律によって注文住宅が建てられる土地の種類や、建物の高さが明確に決まっています。
不動産会社は不動産売買のプロですから、相談すれば適切な土地を紹介してくれます。
また、良い土地が出た場合、不動産会社によってはネット越しでしか対応したことのない顧客より、実際に顔を合わせている顧客を優先するケースもあるでしょう。
さらに、ハウスメーカーや工務店に土地探しの相談をすると、希望する建物が建てられる土地を紹介してくれます。
インターネットでの土地探しは、希望を絞り込んだり、相場をつかんだりするためにはたしかに便利ですが、不動産会社やハウスメーカーにもお願いして土地探しを進めていきましょう。
購入希望の土地を見学する際の注意点
ここでは、購入希望の土地を見学に行ったときにチェックするポイントを紹介します。
どこに注目して土地の良し悪しをチェックすればいいのか悩んでいる方は、参考にしてください。
日当たりや風通しの良し悪し
日当たりや風通しは、住みやすさに大きな影響を与えます。
日当たりが良くないと日中でも暗い、部屋の中が寒いなどのデメリットのほか、外壁にカビが生えやすかったり外壁塗装の寿命が短くなったりするケースもあるでしょう。
また、風の通りが悪いと湿気がこもりがちになり、やはり家の寿命が短くなる傾向があります。
ただし、特定の時間だけ日当たりや風通しが良好では、あまり意味がありません。
朝・昼・夜と違う時間に足を運び、日の当たり具合や風の通り具合を確認しましょう。
夜間は、外灯の有無や間隔をチェックすると防犯にも役立ちます。
古家の有無や消火栓、庭木の様子
古家が近所にあると、倒壊の恐れや害虫・害獣、悪臭などが発生する可能性があります。
きちんと手入れされていない荒れ果てた古家が近くにある場合は、注意しましょう。
また、近隣の家の庭木が伸びっぱなしで購入予定の土地に枝が侵入している場合も、要注意です。
切ってくれれば良いですが、庭の手入れができない家がご近所だとトラブルに発展する可能性もあります。
このほか、土地の目の前の道路に消火栓が設置されている場合は、注意してください。
消防用機械器具の置き場や消防用防火水槽のある5m以内の部分には駐車ができないケースがあります。
設置位置によっては車の出し入れに影響が出ることもあるでしょう。
隣家との境界線の明確さ
住宅密集地で、隣家との距離が近い場合は境界線が明確であるかどうかをチェックしましょう。
境界杭がしっかりと設置していれば良いですが、境界線が曖昧だと家を建てる際にトラブルに発展するケースもあります。
境界杭が設置していない場合は、不動産業者に測量がきちんとされているかや、トラブルになる可能性はあるかなど、必ず聞いておきましょう。
購入してから隣家とトラブルになった場合、自力で解決しなければなりません。
周りの環境や生活インフラなど
いくら良い土地でも、周囲に生活インフラが整っていなければ大変不便です。
特に、子どもがいて共働きの場合は学校や保育園、幼稚園などの教育施設やスーパーや病院などの生活インフラの有無は重要です。
また、駅が近くて商業施設がたくさんある場所は一見すると便利ですが、繁華街が近いと夜間の治安が悪いケースもあります。
夜間と昼間では雰囲気ががらりと変わるところもあるので、家から駅までの距離や生活インフラの整備状況などをしっかりと調べておきましょう。
子どもがいる場合は、学校の評判や塾の有無なども確かめておくと、土地購入の目安になります。
土地購入で失敗しないための注意点
最後に、希望する土地を購入する際のチェックポイントを解説します。
これはという土地に出会い、あとは購入するだけという際にどのようなところをチェックすればいいのでしょうか？
複数あるチェックポイントのなかで、特に重要な注意点をピックアップしてご紹介します。
地盤が強固か、災害に強いか確認
住宅を建てるために整備された土地のなかには、現在の基準では地盤が軟弱と診断されるところもあります。
地盤が軟らかいと大きな地震があったときに地盤沈下や液状化現象が起こる可能性があります。
また、地盤改良をするのに追加で費用がかかるので、注意が必要です。
過去に地盤沈下や液状化現象を起こした土地は、可能な限り避けましょう。
このほか、周りの土地よりも低い位置に購入希望の土地がある場合、大雨などの影響により雨や地下水が流れ込んでくる恐れもあります。
地図や航空写真、国土交通省が公開するハザードマップなどを活用し、災害の危険性があるのか確認しておくことも大切です。
建築条件、建ぺい率や容積率を確認
家を建てる場合、都市計画法・建築基準法・道路法の3つの法律を守らなければなりません。
注文住宅を建てたいといろいろ調べている方なら、「建ぺい率」や「容積率」という言葉を聞いたことがあるでしょう。
建ぺい率とは床面積、容積率は総面積のことで、建築基準法によって制限が設けられています。
100坪の土地に、100坪の家が建てられるわけではありません。
建ぺい率、容積率などをもとに住宅面積を算出して、希望通りの家を建てられるかどうか確認しましょう。
用途地域を確認
都市計画区域には用途地域と呼ばれる13種類のエリアが割り当てられ、それぞれ建築できる建物が厳密に分けられています。
良い土地が見つかっても、希望する建物が建てられなければ無意味です。
用途地域をよく確認し、希望する注文住宅が建てられるかどうか必ず確認しましょう。
購入してから、｢希望する建物が建てられないとわかったので、解約したい」という理由で返却はできません。
前面道路の幅員を確認
家を建てるには、「前面道路を4m以上確保し2m以上接道しなければならない」という道交法上の決まりがあります。
前面道路が4m未満の場合は、基本的に家は建てられません。
古くからの住宅街で、しかも住宅密集地の場合は4m以上の道路に接していないケースもあります。
それでもセットバックをおこなって、前面道路の幅員を広げられるなら大丈夫ですが、土地の面積が狭くなってしまうので注意しましょう。
まとめ：良い土地に出会うために
土地を購入する際は、確認すべき注意点がたくさんあります。
面倒くさいと思う方もいるかもしれませんが、確認を怠ると後悔するケースも多いです。
旗竿地など土地の形がいびつな場合などは、確認ポイントがもう少し増えます。
できるだけスムーズに土地を購入したい場合は、住宅地として近年整備された土地で、長方形や正方形の土地を選ぶと良いでしょう。
失敗を避けるためにも、周辺環境もしっかり確認してくださいね。
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