土地の固定資産税を知りたい！計算方法と特例措置について解説

注文住宅を建てると、毎年固定資産税が発生します。

「注文住宅は魅力的だが、固定資産税の支払いのことを考えると二の足を踏んでしまう」と悩んでいる方もいるでしょう。

しかし、土地の固定資産税は事前におおよその金額を把握しておくことができます。

この記事では、注文住宅の固定資産税の算出方法や、条件を満たした場合に利用できる特例措置などを紹介します。

住宅購入を考えている方は、参考にしてください。

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土地の固定資産税はいくら？計算方法を解説

はじめに、土地の固定資産税とは何かを、計算方法を含めて解説します。

固定資産税の言葉は知っていても何にかかる税金なのか、今一つあやふやな方も多いことでしょう。

ここでは、固定資産税の定義から計算方法まで詳しく解説します。

固定資産税とは？

固定資産税とは、固定資産を所有している方が払うべき市町村税です。

固定資産とは土地家屋の総称であり、居住している、していないに関わらず登記簿上の所有者に課せられます。

例えば、投資目的に父親が購入した資産価値がほとんどない土地を相続した場合でも、固定資産税が発生します。

課税額は土地と建物で異なり、土地の場合は課税標準額×1.4％、家屋の場合は課税台帳に登録されている価格×1.4%です。

課税標準額は固定資産税評価額をもとに算出されます。

なお、支払方法は一括と分割の納税方法があり、東京都の場合は6月(第1期)、9月(第2期)、12月(第3期)、2月(第4期)の年4回です。

第1期の納付月に送付される納税通知書によって支払額がわかります。

年4回に分けて払うことも一括で支払う方法も可能なので、好きな方法を選びましょう。

納付時期は自治体によって異なります。

固定資産税の計算方法とは

前述したように、固定資産税の基本的な計算方法は、土地の課税標準額×税率(1.4％)です。

ただし、標準税率と異なる税率を設定している自治体もあり、税率が1.5％や1.6％のところもあります。

また、固定資産税の評価額は、家や土地の価値を自治体ごとの基準に基づいて確認・評価した値のことで、3年に1度見直されます。

たいていの場合経年によって家の価値は下がりますが、土地は条件によっては大幅にあがることもあるでしょう。

なお、固定資産税は課税標準額が土地なら30万円、建物なら20万円に満たない場合は課税されません。

ただし、このような価格は地方の山林や原野、築年数が40年以上の土地などに限られています。

住宅用地に対する課税標準の特例措置

固定資産税はすべての土地に対して一律に課税されるわけではありません。

条件を満たせば「住宅用地に対する課税標準の特例措置」などの優遇措置を受けられます。

ここでは、特例措置を受けられる基準や、「土地だけだと固定資産税が高くなる」といわれている理由を解説します。

土地のみの固定資産税は高い？その理由とは

住宅が建っている土地の固定資産税は、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」のお陰で、土地のみの場合よりかなり低くなります。

反対に、住宅用地であっても家が建っていない場合の固定資産税は高くなるので注意が必要です。

例えば、注文住宅を建てる予定で土地を事前に購入した場合、住宅を建てるまでは住宅が建っている土地に比べて高額の固定資産税を支払わなければなりません。

「住宅用地に対する課税標準の特例措置」は次の項で詳しく解説します。

固定資産税の軽減措置(住宅用地)とは

住宅用地に対する課税標準の特例措置とは、住宅用地に対する固定資産税の課税標準を減額する特例のことです。

住宅用地であれば課税標準を3分の1に減額するほか、特に200平方メートル以下の部分(小規模住宅用地)に対する課税標準は6分の1に減額されます。

なお、家屋にもさまざまな種類があり、建物全部が家屋の場合と店舗と併用するなど一部が家屋である建物があります。

併用住宅の場合、家屋の面積の10倍に一定の率を乗じて得た面積までが減額措置の適用範囲です。

新築住宅に係る税額の減額措置

国道交通省では、新築住宅を建築する場合は、固定資産税を3年間(マンションなどの場合は5年間)、2分の1に減額すると定めています。

つまり、注文住宅を建てるとそこから3年間固定資産税が軽減されるのです。

2024年11月現在、適用期限は2026年(令和8年)3月31日です。

新築住宅は中古住宅に比べて購入に費用がかかりますが、固定資産税の軽減措置を受けられるメリットがあります。

参照：国土交通省｜新築住宅に係る税額の減額措置

軽減措置は他にもある？

中古住宅を購入した場合も、以下の条件を満たせば固定資産税の軽減措置を受けられます。

• 中古住宅の耐震改修による減税制度(建物)1年間固定資産税が1/2に軽減
• バリアフリー改修工事による減税制度(建物)1年間固定資産税が1/3に軽減
• 省エネ改修工事による減税制度(建物)1年間固定資産税が1/3に軽減
• 認定長期優良住宅に該当する家の減税制度(建物)固定資産税が1/2に軽減

なお、自治体によっては独自の軽減税率を設けているところもあります。

例えば、親の家をリフォームして住む場合などは、固定資産税の軽減措置を受けられる可能性が高いでしょう。

固定資産税の軽減措置を受けるには？

.固定資産税の軽減措置を受けるには、基本的に「住宅用地等申告書」を作成し、各市区町村の役場に提出してください。

最長で2年間軽減措置を受けられます。

ただし、市町村によっては各地域役所の税務課家屋担当が資料や家屋調査で確認する場合もあり、申告が不要の場合もあります。

注文住宅を建てる場合に、お住いの自治体の担当課に問い合わせてみてください。

家屋の固定資産税と計算式

家屋の課税額は基本的に標準額×税率(1.4％)の計算で求められます。

家屋の課税標準額は、基本的には新築時に一度評価され、その後は3年ごとの評価替えの年度で経年減価と建築費水準の時点修正がおこなわれます。

ですから、家屋の評価額は経年によって下がっていくのが一般的です。

なお、あくまでも目安ですが新築時の家屋の固定資産税評価額は、建築費用の6～5割程度の場合が多いでしょう。

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新築住宅の固定資産税の計算をシミュレーション

最後に、固定資産税の計算方法を紹介します。

固定資産税は個人でもおおよその額を計算できるので、家を購入する場合はどのくらい固定資産税がかかるのか計算してみましょう。

新築の注文住宅の場合の固定資産税は？

新築の戸建て住宅を建てて、評価額が以下のようだったと仮定します。

• 土地の固定資産税評価額:5,000万円
• 固定資産税評価額:800万円

「新築住宅に係る税額の減額措置」により、土地の評価額は6分の1に、建物の評価額は2分の1になったとすると、以下のようになります。

• 土地の課税標準額:約833万円
• 建物の課税標準額:約400万円

この金額に課税標準額に税率をかけると、土地に約11万6,000円、建物に5万6,000円の固定資産税がかかるため、年間のコスト合計で約17万2,000円です。

これはあくまでも目安であり、3年に一度見直しがあることを承知しておきましょう。

まとめ：悩んだら相談を

固定資産税は不動産を取得したら、必ず発生します。

注文住宅の購入する場合は、固定資産税も必要経費として考えましょう。

現在は新築を建てると固定資産税の特例措置を受けられます。

数年は固定資産税を低く抑えられるので、その間に家計を見直して固定資産税を払い続けられる体制を整えましょう。

なお、固定資産税についてわからないことがある場合は、市役所の担当課や税理士に相談してくださいね。