【接道義務】知っておきたい道路と敷地についてのルールとは

注文住宅を建てる際は、接道義務を知っておく必要があります。

接道義務は、建築基準法で定められている家を建てる敷地と敷地に接する道路に関するルールの一つです。

この記事では、接道義務の定義や接道義務を満たしていない不動産がある場合の対処法を解説するので参考にしてください。

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接道義務とは？基本の知識を紹介

はじめに、接道義務の概要を紹介します。

注文住宅を建てようと考えている方はもちろん、土地を相続したり購入したりする予定の方も、参考にしてください。

接道義務とは？建築基準法の規定を紹介

接道義務とは、都市計画区域および準都市計画区域内の敷地に住宅として建物を建てる場合に守らなければならないルールです。

建物を建てる土地は、建築基準法第43条で規定された4m以上ある道路(特定行政庁が幅員6m以上を道路と扱う区域は6m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路から奥まった場所に家を建てる場合でも、家から道路まで出る道の幅が2m以上必要です。

接道義務を満たしていない土地には、建物は建てられません。

現在、住宅用の土地として売り出されている土地は、ほぼ接道義務を満たしています。

しかし、築年数が経った住宅などを相続した場合、土地が接道義務を満たしていなかったなどのケースは珍しくありません。

接道義務はいつから？なぜ2m必要？

接道義務は建築基準法が施行された1950年に定められました。

接道義務の目的は、以下のようなものです。

• 十分な広さの道路がない場所に建築物が多く建つのを防ぐため
• 自然災害が発生した際に緊急車両が速やかに立ち入ったり、避難経路を確保したりするため

家が倒れても避難路が確保でき、緊急車両が通れる最低の幅が2mです。

接道義務がもし定められていなかったら、東京などの都市部では無秩序に建物が建てられていた可能性があります。

住宅密集地で地震や火災が起こると、倒れた家屋などが邪魔して避難や救助が遅れる可能性も考えられるでしょう。

私道など接道義務に例外はある？

日本の道路には、公道のほかに個人が所有している私道や農道などがあります。

私道は、自分が所有しており、建築敷地として利用するために新設され、かつ特定行政庁によってその位置が指定されたもの(指定道路)ならば、問題ありません。

また、私道を所有している方の許可を得た場合も公道と同じ扱いになります。

農道も私道の一部なので同様です。

不安な場合は自治体の担当窓口で尋ねてみましょう。

なお、家が建てられたときに私道の幅は4m以上あったが、その後諸事情あって削られて4m未満になった場合は、家を建て直す場合にセットバックなどの対処が必要です。

このほか、特定行政庁が要件を緩和している地域もあるので、私道に面した土地の購入を検討している場合は確認してみましょう。

土地購入や相続で知っておきたい接道義務の注意点

住宅用土地として売却されている土地ならば、ほぼ接道義務は満たしています。

しかし、親や親戚が所有していた土地を譲ってもらう場合や、古い家屋を取り壊して新しく注文住宅を建てる場合は注意が必要です。

ここでは、接道義務に関する注意点や接道義務を満たしているかどうかの確認方法を紹介します。

接道義務違反？増築や再建築が禁止されている場合も

既存の建物が何らかの理由で接道義務を満たさなくなったケースは、決して珍しくありません。

そのような建物は「再建築不可物件」と呼ばれます。

再建築不可物件は、一度取り壊すと二度と同じ場所に同じ条件で建物が建てられなくなる土地です。

リフォームは可能ですが資産価値は低く、売却しようと思っても難しい場合も多いです。

もし、接道義務を満たしていないことを承知で建物を建てた場合、工事を途中で中止を求められたりできあがった建物の取り壊しを命じられたりする可能性もあります。

建築基準法に違反しているので、住宅ローンも組めません。

「知らなかった」ではすまされないケースもあるので、事前確認は重要です。

接道義務の要件を満たしているかの確認は？

注文住宅を建てたい土地が接道義務の要件を満たせているかを確認する方法は、以下の2つがあります。

• 法務局に確認する
• 不動産屋に確認する

土地の地番がわかる場合は、法務局の窓口で申請するか登記情報公開サービスを利用すれば確実です。

また、購入予定の土地の場合は不動産会社に聞いて解決するケースもあるでしょう。

なお、接道義務を満たしていない土地は必ず「再建築不可」と告知されて販売されます。

再建築不可の土地を購入者に伝えず、住宅用の土地と偽っては販売できないので、そこは安心してください。

ただし、親から受け継いだ土地などは入念な確認が必要な場合も多いです。

要セットバックの土地はどうする？

セットバックとは、設置義務を満たしていない土地で家を建てる場合に必要な行為です。

敷地の一部を道路とみなして建物を後退させると、接道義務を満たせるようになります。

例えば、道幅3ｍの道路の両側に家が建っていている場合、中心線から2mの距離が必要なので足りない50㎝分をセットバックすれば再建築が可能です。

なお、セットバックした土地は公道扱いになるのであとで塀やフェンスなどを建てることもできません。

セットバックをすると再建築不可物件でも再び注文住宅を建てられるようになるメリットがある一方、使用できる土地が減るデメリットもあります。

旗竿地の場合はどうする？

旗竿地とは、旗竿のような形をした土地のことで公道と家の敷地が細い道でつながっています。

旗竿地の場合、道路と建物を建てる敷地をつなぐ道の幅が2m以上必要です。

この条件を満たしていない場合は、近隣の土地を譲ってもらうなど対処が必要になります。

特に、古い時期に購入した旗竿地は現在の測量の結果、条件を満たしていない可能性もあるので、事前に確認が必要です。

接道義務が2mより長い場合もある？

東京都建築安全条例では延べ面積の大きい建築物や、共同住宅、店舗などの特殊建築物は、道路に接する長さが2mより長く必要とされています。

また、東京以外にもこのような条例を定めている自治体もあるので、一般住宅以外の建物を建てたい場合は、入念な確認が必要です。

例えば、両親が残してくれた土地にアパートを建てて賃貸物件にしたい場合は、注意しましょう。

まとめ：接道義務を理解しておこう

注文住宅を建てる土地を探している場合、接道義務を満たしているかどうかの確認が大切です。

宅地として販売されている土地を新たに買う分にはほぼ問題ありません。

しかし、親の土地を受け継ぐ場合や古家付き土地を購入して建て直そうと思う場合は、十分に確認してください。

セットバックすれば家を建てられるとしても、もともとある土地が使えないのは痛手です。

「今住宅が建っているから大丈夫」とは思い込まないようにしたほうが良いですよ。