土地購入の諸費用いくら？内訳の解説と費用シミュレーション

注文住宅を立てるにあたって土地を購入する際、おおよそどの程度の諸費用がかかるのか把握していますか？

2,000万円の土地と1,000万円の建物なら3,000万円の予算で間に合うと思っていると、いざ契約段階になったときに苦しい思いをするかもしれません。

土地購入時に発生する諸費用の目安と内訳を把握して、適切な購入計画を立てましょう。

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土地購入の諸費用とは？

土地を購入するためには、土地代金を支払うだけでは足りません。

正しい資金計画を立てるためは、土地購入時にかかる諸費用を忘れずに含めることが大切です。

土地購入の諸費用とは？

土地を購入するときには、土地そのものの購入費用以外に手数料や税金などの諸費用がかかります。

支払い時期がまちまちなうえ、土地購入費用に含められるものばかりではないため現金で支払うものもあるので要注意。

想定外の費用で予算オーバーにならないためにも、諸費用を含めた金額を見積ることが大切です。

土地購入時の諸費用の目安は

土地購入時の諸費用の目安は、一般的に土地代金の5～10％といわれます。

仮に2,000万円の土地を購入するなら、100万円程度の諸費用がかかる計算ですが、実際には土地の現状や形状などさまざまな条件によって変わるため一概にはいえません。

どのような状況にも対応できるよう、さまざまなケースを想定して資金計画を立てることが大切です。

また諸費用の支払いは土地購入手続きの進行に応じて発生します。

いつ、どのタイミングで、どの程度の支払いが発生するのかを把握しておきましょう。

土地購入の諸費用の内訳を解説

土地購入の諸費用をできるだけ正確に把握するには、具体的にどのような費用がかかるのか知らなければいけません。

先述したとおり状況による違いはあるものの、一般的に土地購入で生じる諸費用は以下のとおりです。

仲介手数料

土地購入に関わる諸費用のなかでも、特に金額が大きくなるのが仲介手数料です。

仲介手数料は宅地建物取引業法によって、以下のとおり上限が設定されています。

• 土地価格×3％＋6万円＋消費税

仮に2,000万円の土地を購入する場合は、上記の計算式に当てはめて2,000万円×3％＋6万円＋消費税10％＝72万6千円が仲介手数料です。

仲介手数用の支払いは、現金で、売買契約時と決済日にそれぞれ半分ずつ支払うのが一般的です。

ただし、仲介手数料は必ず発生するわけではありません。

仲介手数料が発生するのは不動産会社などの仲介で土地を購入した場合であり、不動産会社所有の土地を購入する場合など仲介がなければ不要です。

手付金

手付金とは、土地購入取引にはっきりと購入の意思を示したことを表すものです。

土地代金の5～20％程度の金額を売り主に支払います。

住宅ローンを組む場合は金融機関からのつなぎ融資を利用する方法もありますが、基本的には現金で支払うことになるので覚えておきましょう。

手付金に関して正確に理解するのは少々難しいですが、要するに土地の売買契約が結ばれたことを証明するものです。

手付金に関して覚えておくべきポイントは以下の4点。

• 手付金には証約手付、解約手付、違約手付の3つの性質がある
• 手付金支払い後に買い主の都合でキャンセルする場合、手付金を放棄すれば一方的に解約できる
• 手付金支払い後に売り主の都合でキャンセルする場合、手付金の倍額を支払うことで一方的に解約できる
• 手付金自体には売買代金の一部としての性質はないが、最終的に内金同様に土地代金の一部として充当されることが多い

土地の購入に際して購入の意思を示す目的で支払ったお金は手付金として扱われることが多いものの、支払っただけでは手付金であることを確定できません。

手付金と似た性質を持つものに内金がありますが、先に紹介した解約時の取り扱いなどに大きな違いがあります。

そのため、売買契約に際して支払ったお金が手付金なのか内金なのか、また最終的な取り扱いを売買契約書で必ず確認しましょう。

印紙代

土地の売買契約を締結するうえで欠かせない売買契約書、住宅ローンを利用する際に必要な金銭消費貸借契約書など、法令上の課税文書は作成に際して印紙税を納める必要があります。

印紙税は税金なので支払いは必須です。

金額は土地代金に応じて以下のとおり変動します。

• 100万円超～500万円以下で2千円
• 500万円超～1,000万円以下で1万円
• 1,000万円超～5,000万円以下で2万円
• 5,000万円超～1億円以下で6万円

基準となるのは契約書に記載されている土地代金です。

また2024年3月31日までは軽減措置があるため半額になります。

印紙代を支払うのは契約を結ぶ日です。

登記費用

登記費用は、登記簿に記載されている土地の所有者を変更するために必要な費用で以下の2つです。

• 登録免許税
• 司法書士報酬

登録免許税は固定資産税評価額×2％で算出し、仮に固定資産税評価額が2,000万円だった場合は2,000万円×2％＝40万円となります。

司法書士報酬は司法書士に手続きを依頼する場合にかかる費用で、5～10万円程度が相場です。

2024年3月31日までは登録免許税の軽減措置が適用され1.5％になります。

登記費用を支払うタイミングは、引き渡し日です。

ローン手数料・保証料

住宅ローンを利用する場合、金融機関が融資にかかる費用は借りる側がローン手数料として負担する必要があります。

また万が一、返済不能に陥った場合に残債の返済保証をおこなう保証会社に対し、保証料の支払いも必要です。

いずれの費用も金融機関、保証会社によって金額が異なるため、住宅ローン手数料や保証料が安い金融機関(保証会社)を選ぶことで諸費用の節約につながります。

金利だけで金融機関を決めるのではなく、住宅ローン手数料や保証料もチェックしましょう。

住宅ローン手数料や保証料は、融資実行時に支払います。

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土地購入の諸費用シミュレーション

最後に2,000万円の土地を購入した場合を例に、上記で紹介した諸費用の合計額を見てみましょう。

土地代2,000万円でシミュレーション

土地代金が2,000万円、固定資産税評価額が1,400万円の場合。

• 仲介手数料｜2,000万円×3％＋6万円＋消費税＝72万6千円
• 手付金｜2,000万円×10％＝200万円
• 印紙代｜2万円
• 登記費用(登録免許税)｜1,400万円×2％＝28万円
• 登記費用(司法書士報酬)｜10万円
• 住宅ローン手数料・保証料｜20万円

上記の合計が332万6千円となり、売買契約時に238万3千円、引き渡しの日に74万3千円、住宅ローンの融資実行日に20万円の諸費用が発生します。

まとめ：土地購入は諸費用を含めた資金を準備

土地購入に際して発生する諸費用はこれだけでなく、場合によっては土地購入後にインフラ設備費、地盤改良費や古家の解体費などがかかることもあります。

また土地を購入すると固定資産税、都市計画税や不動産所得税などの税金もかかってくるため、できる限りの費用を把握して予算を立てることが大切です。

土地購入の諸費用を把握していないと建物の予算を削ることにもなりかねないので、しっかり覚えておくと良いですよ。