「建築条件付き土地」とは？意外と知らないメリット・デメリット

マイホームの土地探しをしていると「建築条件付き土地」という表示を見かけることがありませんか。

周辺土地の価格相場よりも割安なため「難しい条件があり一般が購入できないのでは？」「何かウラがあるのでは？」と思う方もいるかもしれません。

建築条件付き土地は、お得にマイホームが建てられる反面、人によっては向いていない場合もあります。

ここでは、建築条件付き土地とは何か、どのような条件が付いているのか説明します。

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建築条件付き土地とは？

建築条件付き土地は割安感があるため、よく確かめずに土地に問題があるかのように受け取り、買い控えをしている方もいるのではないでしょうか。

ですが、土地自体には何の問題もなく一般住宅が建てられること、土地を安くした代わりに、他の諸経費などを高くして差額の利益を取り戻そうとはしていないことを明言しておきます。

建築条件付き土地とは、「土地を購入したら、決められた期限までに、決められた会社で家を建てる契約を交わすこと」を承諾した場合にのみ購入できる土地のことです。

つまり、住宅の施工会社などが土地の持ち主となり、自社で施工を請け負う前提で土地を安く販売しています。

このような建築条件付き土地のシステムを、一般的な「建売住宅」に対して、「売建住宅」と呼ばれることもあります。

建築条件付き土地のメリット

建築条件付き土地の購入は、これからマイホームを建てる方の選択肢として候補に加えてみてはいかがでしょうか。

以下に、メリットを紹介します。

一般的な土地よりも格安になる傾向がある

不動産会社が一般的な土地を販売する場合、売買による利益を見込んで土地価格を設定します。

つまり、土地そのものが商品となるため、土地だけで利益を上げなければなりません。

一方、建築条件付き土地なら、土地だけでなく、上物の建築費用からも利益が得られるため、土地価格を安く設定できます。

また、何の制限もない一般的な土地よりも、建築条件付き土地は人気がないため土地価格を安くして売り出す傾向があり、割安でマイホームが持てるのがメリットです。

建売住宅より建築の自由度が高い

建売住宅は、すでに住宅として完成した状態で販売するため、多くの方が使いやすいように、標準的な間取りや性能で造られることが多いでしょう。

100％自分の思いどおりでなくても、どこかを妥協して選ぶこともあるものです。

しかし、建築条件付き土地なら、施工会社があらかじめ決められ、参考プランなどはあるものの、間取りや内装など、一般的には自分たちで決められます。

施工会社によっては、ある程度の方向性が決められている場合もありますが、自分たちのこだわりを入れやすく、高性能な設備などを取り入れることも可能です。

建築会社探しの手間がかからない

土地と建物を別々に購入する場合、建築会社や工務店などを一から自分で探さなければなりません。

業者選びはマイホーム購入で多くの方が苦労するポイントです。

考えるべきこと、決めるべきことが多すぎて、実際に建て始めるまでに、かなりの期間を費やします。

しかし、建築条件付き土地なら指定の会社が決められていて、期限が決まっていることでスムーズに進められ、少しの手間でマイホームが建てられます。

建築中の様子が確認できる

建売住宅は、すでに完成されているため工事の途中経過が見られません。

しかし、建築条件付き土地なら、基礎や躯体、内装など、あらゆる工程の作業中の様子をチェックできます。

長年にわたって居住するマイホームに、どのような人が関わり、どのように作業をおこなっているかを確認できるのは安心感があるのではないでしょうか。

もし、施工に不安があれば、第三者機関などに検査を依頼することも可能です。

建築条件付き土地のデメリット

建築条件付き土地には、メリットも多いですが、反面、デメリットも存在します。

注意点を踏まえ、よく検討してからの購入をおすすめします。

注文住宅のような自由度はない

あらかじめ建築会社が決められているため、その会社で対応してもらえる範囲内で建てる必要があることがデメリットでしょう。

注文住宅なら自分の希望どおりになることでも、指定の建築会社の施工では制限があるため、希望の工法ができない可能性もあります。

マイホームに関してこだわりや譲れない点がある場合は、指定の建築会社でどのような家が建てられるか、施工例などを調べておく必要があります。

建築プランを決める期間が短い

建築条件付きの土地を購入すると、一般的に建物の請負契約を交わすまでの期間が3ヵ月程度と決められているケースが多いようです。

それまでに、間取りや設備、内装などを決めなければなりません。

ある程度の方針が固まっていれば良いですが、そうでない場合、家族内で希望が折り合わず、期限間際に焦って決めることになりかねません。

十分な時間をかけることができないので、満足できる家にするために、家族の希望をよく話し合っておくことが大切です。

期限内に請負契約を結ばないと売買契約が無効になる

建築条件付き土地を購入してから期限内に建築請負契約が結べないと、土地の購入そのものが無効になる可能性があります。

例えば、指定の建築会社で3ヵ月以内に納得のいくプランが成立しなかったときは、土地の契約を白紙解除できます。

契約を解除しても、基本的に違約金はかからず、手付金や預かり金などは全額返金されます。

ただし、3ヵ月を経過せずに買い主の都合で解約したい場合は、白紙解除とならない場合があるため気をつけてください。

契約内容により、手付金の放棄や、違約金が発生する旨の記載があれば従わなければなりません。

建築費の比較ができない

自分たちで建築会社を選べる場合は、複数の会社から相見積もりを取って比較検討したうえで決めますよね。

見積書で、建築費や工事、諸費用の詳細が確認できるため、相見積もりを取ることで大体の相場がつかめるので、高いか安いかの判断がつきます。

しかし、建築条件付き土地で建築会社が指定されている場合は、他社との比較ができません。

一社の見積もりだけでは高いか安いかがわからないため、費用の妥当性を判断しにくいのが難点です。

建築条件付き土地を検討するときの注意点

メリットやデメリットを把握したうえで、建築条件付き土地を購入したいと思った方もいるでしょう。

実際に購入するときの注意点を解説します。

建築費用は仲介手数料の対象外

不動産会社を通じて建築条件付き土地を購入する場合、不動産会社に土地の代金に対する仲介手数料を支払う必要があります。

この場合、あくまでも土地の売買に対しての仲介であり、建物に対する仲介にはなりません。

ところが、なかには建築請負契約を結んだあとに、最終的に土地と建物の両方の売買契約という形に巻き直して、あらためて契約する事例があるようです。

本来なら、土地のみにかかるはずの仲介手数料が、建物分も上乗せされて請求されてしまいます。

それまでにどのような話し合いで進められてきたか定かではないため一概にはいえませんが、原則として土地代金の3％＋6万円が仲介手数料の上限とされています。

建築条件を外せる可能性は低い

建築条件付き土地として販売されている土地は、原則的に条件は外せません。

ただし、その土地がいつまでも売れ残っていた場合や地価の下落が続く場合など、状況次第では長く保有するよりも少しでも利益の出るうちに例外的に条件を外して販売することもあるかもしれません。

「建築条件を外してもらった」というケースを聞いたことがあっても、どこでも可能なわけではなくレアケースであることを理解しておきましょう。

建築工事の請負契約を早めるのは違法

建築条件付き土地の売買契約から建物の工事請負契約までは、多くの場合3ヵ月の期限を設けています。

この期限を短縮して、買い主に十分な時間を与えず契約を締結しようとする会社もあるようです。

しかし、これでは公正な取り引きとはいえず、独占禁止法に抵触する抱き合わせ販売の違反行為となります。

契約を急がせるような業者は避けることをおすすめします。

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まとめ

建築条件付き土地は、建売住宅よりもプラン変更の自由度が高く、希望に近い住宅が建てられるのが魅力です。

しかし、建築会社があらかじめ指定されているため、すべて思いどおりにはなりません。

注文住宅ほどのこだわりがない方は選択肢の一つに加えてみると、立地の良い土地が割安で購入できる可能性があります。

住宅は数パターンのモデルプランがあるので、気に入ったものを選ぶだけ。

自分たちで間取りや仕様を決められるので満足度も高いでしょう。