土地の所有権って何？借地権との違いやメリットを解説！

マイホームの取得を考える際、「借地権つき建物」「土地の所有権」などの言葉を耳にする機会もあるのではないでしょうか。耳慣れない言葉だけに、はじめて聞くと戸惑ってしまう方も多いかもしれません。

しかし、マイホームづくりを考えるなら、土地の所有権や借地権は基本的な知識として知っておく必要があります。この記事では土地の所有権とは何か、借地権との違いやメリットとデメリットを交えながらわかりやすく解説します。

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土地の権利「所有権」と「借地権」の違い

まずは土地の権利として、所有権と借地権の違いを説明します。どちらの権利を持っているかによって、できることの範囲が変わってきます。

所有権

土地の所有権とは、その名のとおり土地を所有する権利のことです。

所有権を持っていると、その土地を法令の範囲内で自由に利用できます。つまり、建物を建てたり、駐車場として貸し出したり、売却したりも自由です。この自由度の高さが所有権の大きな特徴といえるでしょう。

また、別の人が占拠した場合や不当な使い方をされた場合には、土地の所有者として返還請求などをおこなうこともできます。

借地権

借地権とは、建物の建築や所有を目的として地主から土地を借りる権利のことをいいます。賃貸物件を借りて入居する場合に家賃を支払うように、毎月一定の地代を支払うのが一般的です。

借地権では、土地の権利は地主にあるため、自由に建物の使用や処分をおこなうことはできません。例えば、すでに建っている建物を増改築する場合や、建物のみ売却する場合にも、地主の許可を取らなくてはならないのが一般的です。このように、借地権の土地は、所有する土地と比較して土地や建物に対する自由度が低くなります。

ただし、借地借家法で借主は保護されるため、土地が地主のものだからといって「土地を返して欲しい」とすぐに求められることはなく、強い権利で守られています。

所有権と借地権の違い

所有権と借地権との違いをまとめた表が以下となります。

上記の表のように、所有権と借地権では、購入費や地代、各種税金の支払いなどさまざまな面で違いがあります。また、売却や増改築の自由度なども大きく違ってきます。

土地の所有権を取得する(土地を購入する)メリット

土地の所有権を取得することには、住宅ローンに通りやすい、土地を自由に使えるなどさまざまなメリットがあります。以下に詳しくご紹介します。

地代・更新料がかからない

借地権で土地を利用する場合、地主と借地契約を結んだうえで毎月地代を払います。また、契約は更新できますがその際に更新料も発生します。

一方で、自分が所有している土地なら、地代も更新料もかかりません。地代のかわりに住宅ローンの返済がありますが、ローン返済はいずれ終わり、土地は自分のものとなります。

地代は住んでいる限りかかり続け、いくら地代を払い続けても自分のものにはならない点が大きく異なります。

住宅ローン審査に通りやすい

所有権がある場合、借地権よりも担保価値が高くなります。そのため、住宅ローン審査に通りやすく、また、借りられる額の上限も高額となりやすい点はメリットといえるでしょう。

金融機関によってはそもそも借地権では住宅ローン審査に通らないケースもあり、明確な違いがあります。

土地を自由に使える

借地権では建物の売却にも地主の承諾がいるなど、さまざまな面で利用に制限があります。所有権を取得すると、これらの制限がなく、法令の範囲内であれば自由に使える点が大きなメリットといえるでしょう。

家を建てて住む、貸す、売却するなども自由にできるため、ライフスタイルや周辺環境の変化にあわせて意志決定がしやすくなります。

自由に建物の増改築・売却ができる

ここまででもお伝えしたように、土地を所有していると、建物の増改築や売却も法令の範囲内で自由にできるのがメリットです。

借地権の場合は、建物の増改築や売却にも地主の承諾が必要となります。建替えや大規模なリフォームも同様で、全般的に自由度が下がってしまうのが特徴です。

土地の所有権を取得するデメリット

土地の所有権を取得することには、大きく分けて以下のデメリットがあります。

• 土地取得費用がかかる
• 固定資産税・都市計画税の負担がある

特に、取得時にまとまった取得費用がかかることは代表的なデメリットとして挙げられるでしょう。また、取得後も固定資産税、都市計画税などの負担があることを忘れてはなりません。

特に都心部など、地価が高い場所では取得費用や各種税金の負担額も大きくなるため、あらかじめ試算をしておくなど注意が必要です。

借地権を利用するメリット

借地権のメリットは、所有権のデメリットと対応する関係にあります。以下に代表的なメリットを詳しくご紹介しましょう。

マイホーム取得費用が安く済む

借地権は土地取得費用がかからないため、所有権よりも割安となります。マイホームを取得するために建物代はかかるものの、初期費用は全体的に安く抑えられるのがメリットといえるでしょう。

借地権でも借地借家法によって借主の権利は守られるため、最終的に自分の資産としたいなどの希望がない場合には、借地権が良い選択となる場合もあります。

固定資産税・都市計画税がかからない

借地権の場合、土地を所有しないため、土地に対する固定資産税と都市計画税がかからないのがメリットです(建物分はかかります)。

特に都心部では、これらの金額も少なくない負担となります。継続したランニングコストを抑えたい方にとっては、借地権の利用でマイホームを建てることも選択肢となるでしょう。

借地権を利用するデメリット

借地権を利用するデメリットとしては、まず住んでいる限り地代と更新料がかかる点が挙げられます。また、長い期間にわたって払い続けても、土地が自分のものになるわけではありません。

次に、建て替えや建物の売却の際にも自由に決定はできず、基本的に地主の承諾がいる点もデメリットです。場合によっては承諾料がかかることもあります。

最後に、住宅ローンが組みにくいことも懸念点です。金融機関によっては、借地権で建物を建てる場合はローンを組むことが認められない場合もあります。ローンが組めたとしても、所有権のある土地に建てる場合より、借り入れ金額の上限は低くなる傾向があります。

まとめ

マイホームづくりを目指すなら、土地の所有権や借地権は知っておきたい基礎的な知識です。どちらの権利で土地を利用するかによって、将来的な自由度や初期費用などが変わってくるため、まずは正しい知識を身につけることが大切です。

「初期費用がかかっても所有権のほうがいい」「30年住めたら十分だから借地権でいい」など、判断はそれぞれのご家庭によって変わってくるでしょう。メリット・デメリットを比較し、ご自身に合ったマイホームづくりの参考にしてくださいね。