土地の先行購入で住宅ローンは利用できるの？手続きの流れと注意点を紹介

注文住宅を建てる際、土地購入のための自己資金がない場合はローンを利用できます。
しかし、土地だけを購入するための住宅ローンはありません。

そこで利用できるのが、土地先行融資やつなぎ融資です。
土地先行融資やつなぎ融資を利用すると、手持ち資金がなくても土地を購入して、注文住宅を建てられます。

この記事では、住宅ローンを利用できる条件や土地購入に利用できるローン、土地先行融資とつなぎ融資のメリット・注意点をまとめました。
ローンを利用して土地を購入したいと考えている方は、ぜひご覧ください。

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住宅ローンが利用できる条件

住宅ローンは、住居用の住宅を購入したり、リフォームしたりする際に利用できるローンです。
一般的に住宅ローンの利用条件は、以下のとおりに定められています。

• 新築・中古のマンションの購入資金
• 建売住宅の購入資金
• 戸建て住宅の新築資金
• リフォーム資金
• 他の金融機関で現在借入中の住宅ローンの借り換え資金

住宅取得のためのローンなので、別荘や賃貸用物件、投資用物件など住宅以外の目的では利用できません。
また、住宅ローンを申し込み、融資が実行されるのは引き渡しのタイミングです。
そのため、住宅ローンが融資される前に土地を購入する場合は、住宅ローンが適用されません。

土地先行購入で利用できるローン

土地購入の際に住宅ローンを利用できないとなると、自己資金がない場合はどうやって土地購入資金をまかなえば良いのでしょうか。

土地先行融資

土地先行融資は、注文住宅を購入する際に建物が完成していない状況で、土地購入のために利用できるローンです。
建物の完成後は、建築費用の融資を追加で借り入れます。

土地先行融資はその土地に家を建てることが条件で、土地に抵当権を設定して土地代の融資が実行されるため、審査基準が厳しく手続きは複雑です。

審査の際は、建物の見積書や詳しいプラン資料を提出する必要があり、金融機関によっては建物完成までの期間も指定されます。
土地と建物をあわせて審査して、住宅ローンの一部として融資を受けるため、金利も一般的な住宅ローンと同程度で、次でご紹介するつなぎ融資よりも低い金利です。

つなぎ融資

つなぎ融資は、注文住宅を建てる際に、住宅引き渡し前に必要なお金を一時的に立て替えられるローンです。
住宅ローンの融資が実行された時点で、住宅ローンを利用してつなぎ融資を完済します。

つなぎ融資で借り入れたお金は、土地購入費や着工費、上棟金などに充てられます。
また、審査に建物の詳しいプランは必要はないため、じっくり家づくりのプランを考えられます。土地に抵当権は設定されず、気に入った土地を見つけた際は速やかに購入できるのがメリットです。

ただし、金利は住宅ローンや土地先行融資より高く設定されており、竣工までの期間が長いほど支払利息も多くなります。

土地先行融資(二本立て)を利用して家を建てる流れ

土地先行融資を利用して家を建てるおおまかな流れを表にまとめました。

金融機関の審査に通ったあとは、土地のみの本申し込みをおこないます。
土地と建物の契約は別のタイミングですが、土地の審査時に建築プランなどの詳しい資料を用意しなければいけません。
土地代の融資を受けたあとに建物の融資の本申し込みをおこない、ローン契約を結びます。
そして、建物の完成・引き渡しと同時に、建築資金の融資も実行されます。

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土地先行融資を利用するメリットと注意点

土地購入費用として、土地先行融資とつなぎ融資のどちらを利用するべきか悩みますよね。
まずは土地先行融資のメリットと注意点を見ていきましょう。

【メリット】つなぎ融資よりも金利が低い

土地先行融資は、土地に抵当権が設定されるため、つなぎ融資よりも金利が低い点がメリットです。
住宅ローンと同程度の金利で、土地の購入費用を借り入れられます。
土地購入費用は、高い場合は数千万円になるケースも多く、それだけ金利の負担も重くなります。
そのため、金利が低い土地先行融資を利用した方が金銭的な負担を軽減できるでしょう。

【メリット】住宅ローン控除を受けられる

土地先行融資は住宅ローンなので、適用要件を満たせば住宅ローン控除の対象です。

• 住宅の新築日から6ヵ月以内に居住する
• 10年以上にわたって分割返済する
• 贈与による住宅の取得ではない　など

上記項目に当てはまっている場合は、住宅ローン控除の要件を満たしている可能性があります。
住宅ローン控除が適用される要件に関して、詳しくは下記ページをご覧ください。

No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁

【注意点】建築プランが先に必要

土地先行融資は、建築プランの提出が条件になっているケースが多いため、土地のローン審査時までに建築プランを用意しなければいけません。
土地だけ購入して、建物のプランはゆっくり考えようと思っていると、土地先行融資を受けられなくなる可能性があります。
そのため、土地探しと同時にハウスメーカーも決めて、建築プランも考えていくことが大切です。
ハウスメーカーや建築プランをゆっくり決めたい方には、あまりおすすめしません。

【注意点】抵当権登記をする必要がある

土地先行融資を利用する場合は、土地に抵当権を設定するため、抵当権設定の登記手続きをする必要があります。
抵当権登記手続きは、資格がない個人でもできますが、専門的な知識が必要なため、多くの場合は司法書士に依頼します。
そのため、登記費用(登録免許税)だけでなく、司法書士への手数料も支払わなければいけません。
司法書士に抵当権登記手続きを依頼する際の費用相場は、5～10万円程度です。

つなぎ融資を利用して家を建てる流れ

つなぎ融資を利用して家を建てる主な流れを表にまとめました。

つなぎ融資を利用する際は、住宅ローン商品を選ぶときにつなぎ融資を取り扱っている金融機関を選びます。
金融機関を決めたら住宅ローンとつなぎ融資の審査を受け、つなぎ融資で土地代や着工金、中間金などを支払います。
そして、建物の引き渡しをおこない住宅ローンの融資が実行された時点で、住宅ローンを利用してつなぎ融資を完済する流れです。

つなぎ融資を利用する際の注意点

土地の購入費用を土地先行融資とつなぎ融資のどちらにするか悩んでいる方は、つなぎ融資のメリットと注意点も確認しておきましょう。

【メリット】自己資金が少なくても家が建てられる

つなぎ融資を利用すれば、土地購入時に自己資金がなくても注文住宅を建てられます。
つなぎ融資は、土地購入費以外にも着工金や上棟金など、引き渡し前に必要な支払いに対して複数回に分けて利用できるため、手持ち資金が十分でなくても、土地や注文住宅の購入が叶います。

土地先行融資のように申し込み時に建築プランを用意する必要がなく、抵当権設定もないため、抵当権登記費用がかからない点もメリットです。

【注意点】金利が高い

つなぎ融資は無担保ローンなので、土地先行融資と比較すると金利が高く設定されています。
住宅ローンの金利相場が0.5〜1.5%だとすると、つなぎ融資は2〜4%程度です。
建物完成まで時間がかかり、住宅ローンの融資実行までの期間が長くなるほど、金銭的負担が重くなる点には注意しましょう。

まとめ

土地を購入する際のローンは、土地先行融資とつなぎ融資の2つがあります。
土地先行融資は住宅ローンの一種で、つなぎ融資に比べると金利が低いメリットがある一方、土地の抵当権登記しなければいけないため登記費用がかかります。

つなぎ融資は抵当権の設定をしなくても融資を受けられますが、金利が高いデメリットがあります。

土地を購入する際はそれぞれのメリットや注意点を比較したうえで、家計や価値観に合うローンを利用しましょう。