本当に土地は消費税がかからないの？課税対象や注意点を解説！

マイホームの購入を検討中のママやパパで、土地に消費税がかからないと聞いたことがある方はいますか？本当かどうか気になりますよね。

そこで今回の記事では、土地の売買に消費税がかからない理由や土地売買取引のなかで消費税がかかるもの、注意点などをご紹介します。マイホームを購入したいけれど、土地売買に関する消費税がどうなるのか心配、何に消費税がかかるのかわからない方などは、ぜひ参考にしてください。

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土地の売買に消費税がかからない理由

土地の売買に消費税がかからないと聞いて不思議に感じる方もいますよね。普段買い物をしていると必ずといって良いほど消費税はかかっているはずです。消費税は以下4つを満たす取引にかかります。

1. 日本国内でおこなう取引：消費税の課税対象は、日本国内で事業者が事業として対価を得ておこなう資産の譲渡等および輸入取引
2. 事業者が事業としておこなう取引：事業者(個人事業者と法人)が、対価を得ておこなわれる資産の譲渡等をくり返し、継続、かつ独立しておこなう取引
3. 対価を得ておこなう取引：物品の販売などをして反対給付を受けること。反対給付として対価を受け取る取引
4. 資産の譲渡等：事業として有償でおこなわれる商品や製品などの販売、資産の貸し付けおよびサービス提供

消費税は、消費活動に広く公平に税金の負担を求める制度ですが、土地はそもそも消費財ではありません。そのため、土地売買代金に消費税はかかりません。

※出典：No.6105 課税の対象｜国税庁

土地売買取引のなかで消費税がかかるもの

土地売買取引のなかでも消費税がかかるものもあります。何に消費税がかかるのか、消費税がかかる条件と照らし合わせながらチェックしましょう。

仲介手数料

仲介手数料は、売主と買主の間に入ってくれる不動産会社などに、仲介をしてもらうために支払うものです。この仲介手数料には消費税がかかり、おおむね以下の計算方法でもとめられます。

不動産の売買価格×3％+6万円+消費税

仲介手数料は税抜き価格をもとに計算される点に注意しましょう。また、仲介手数料は宅建業法で上限が決まっています。

住宅ローン手数料

住宅ローン手数料は、金融機関に支払うもので、住宅ローンの借入れに必要な事務手続きに対してかかる費用です。金融機関ごとに金額や条件が異なるため確認が必要です。金利が低い代わりに、事務手数料がかかるケースなどもあるので、ローンを組む際の金融機関選びのときにしっかりとチェックしましょう。

司法書士手数料

土地売買をする際は、土地所有権移転登記や土地の抵当権設定などの登記をおこなう必要があります。登記は法務局でおこないますが、専門知識を必要とするため、自力では難しい手続きです。

そのため、多くの場合は司法書士に依頼して手続きをしてもらうことになります。司法書士の費用や報酬は一律で決まっているものではなく、司法書士事務所によって金額が異なりますが、一般的な土地なら10～20万円程度が目安となります。

土地家屋調査士手数料

土地の売買をするときは、土地の境界を明確に定めなくてはなりません。そのため、土地家屋調査士に依頼し、土地の広さや形状、境界標、隣地、接道、障害物、構造物などを調べてもらう必要があります。土地家屋調査士手数料は、この調査にかかる費用で、土地家屋調査士に支払うものです。

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土地売買取引のなかで消費税がかからないもの

土地売買取引のなかで消費税がかからないものには何があるのでしょうか。住宅ローン保証料や利息、火災保険料をご紹介します。

※出典：No.6201 非課税となる取引｜国税庁

住宅ローン保証料・利息

住宅ローン手数料と名前は似ていますが、住宅ローンの保証料・返済利息は非課税です。この住宅ローン保証料は、住宅ローンを契約する方が保証会社と保証契約を結ぶ際にかかる費用で、万が一、金融機関に返済ができなくなったとき、保証会社が住宅ローン契約者に代わって借入金を一括返済する契約のためにかかります。

利息は、借りた側から見た貸借の対価で、お金を借りた方が元金(借りたお金)に対して支払うものです。

火災保険料

火災保険料は火災をはじめ、落雷や破裂、爆発、風災、雪災、盗難などにより、建物や家財に損害が生じた場合などに保険料が支払われる保険です。

火災保険料に限らず、保険料には消費税がかかりません。消費税は消費に負担を求める税です。そのため、社会政策的な配慮から保険料は課税の対象としてなじまないものとして消費税は課されません。

土地売買にかかる消費税に関する注意点

土地売買にかかる消費税に関する注意点がいくつかあります。どのような点に注意したら良いのかご紹介します。

土地付きの分譲住宅の建物部分は課税対象

土地の費用は非課税ですが、建物の費用は課税対象となります。そのため、不動産会社へ支払う仲介手数料も、建物にかかる消費税を抜いてから計算することになります。ただし、個人間の取引なら建物への消費税も非課税です。

土地に埋まっている地下型の車庫は課税対象

土地の広さなどによっては、ガレージが地下に設けられている場合があります。この場合、売買される車庫は「土地」ではなく「設備」に該当するため、設備の譲渡とみなされ、課税の対象となります。

不動産価格は税込みの総額で表示される

不動産価格は税込の総額表記です。そのため、「表示価格＝土地価格(非課税)+建物価格(税込)」となります。

例えば、土地が2,500万円(非課税)、建物2,000万円+消費税200万円の場合、表示される販売価格は4,700万円になります。

消費税は引き渡し時の税率が適用

マイホーム購入のタイミングで消費税が変更になる場合があります。例えば、2019年の10月には消費税8％から10％に変更となりました。

不動産売買は、お店で商品を買うようにはいかず、契約から引き渡しまでに数ヵ月の時間がかかるのが普通です。その間に消費税率が変更になった場合は、引き渡し時の税率が適用になります。契約から引き渡しの間で消費税率があがった場合は、予定よりも総額が高くなってしまうので注意しましょう。

土地購入時にかかる消費税以外の税金

土地購入時には消費税以外の税金がかかります。以下が消費税外の税金です。

• 印紙税：課税文書にあてはまる契約書や領収書などの文章を作成したときに課税される税金
• 登録免許税：土地購入時に法務局で登記手続きをおこなう際に発生する税金
• 不動産取得税：土地や建物を購入したときにかかる税金
• 固定資産税・都市計画税：土地や家屋などの不動産を所有する方に、市町村が課税する税金

詳しくはこちらの記事をご覧ください。
土地購入はどんな税金がかかる？種類や控除について解説

まとめ

今回の記事では、マイホーム購入を検討している方に向けて、土地の売買に消費税がかからない理由や土地売買取引で消費税がかかるもの、土地売買にかかる消費税に関する注意点などをご紹介しました。土地に消費税がかからないと聞いて疑問に感じていた方にとって参考になったでしょうか。

マイホーム購入は、一生のなかでもとても大きな買い物です。土地から購入を検討する方が多いと思いますが、不動産取引ではどの部分に税金がかかり、かからないのはどの部分なのかは少し複雑ですよね。 少しずつ調べながらマイホーム購入へ一歩ずつ進んでいきましょう。