注文住宅ローンの2本立て・つなぎ融資とは？流れや注意点を解説

注文住宅は理想の間取りやデザインを実現するうえで建売住宅やマンションに比べ圧倒的に有利ですが、費用の流れが異なる点には注意が必要です。

ほとんどの方は住宅ローンを利用するでしょうが、注文住宅と建売住宅やマンションとでは効果的な仕組みや融資の流れが異なります。

注文住宅ローンを適切に利用するためには、基本的な仕組み、融資の流れや注文住宅で利用する場合の注意点などをしっかりと押さえておくことが大切です。

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注文住宅ローンを組む基礎知識と注意点

まずは注文住宅で住宅ローンを組む際の流れや注意点を紹介します。

建売住宅やマンションを住宅ローンで購入する場合と比べて大きく異なる点もあるので、基礎知識として覚えておきましょう。

注文住宅を建てる際の流れ

注文住宅を建てる際の流れは、大まかに7つのステップで考えられます。

1. 予算と家のイメージを考える
2. ハウスメーカーや土地を探す
3. 見積もりを比較検討する
4. ハウスメーカーと工事請負契約を結ぶ
5. 具体的なプランを打ち合わせる
6. 地鎮祭などを検討し着工する
7. 竣工

土地によって建築可能な間取りが制限されることもあるため、理想の間取りを実現しうる土地を見つけられるかどうかも大きなポイントです。

ハウスメーカーによっては建築条件付き土地を紹介するなどして土地探しをサポートしてくれるところもあります。

自分たちだけで探すよりも効率よく好条件の土地が見つかる可能性が高いので、土地探しから始める場合は、並行してハウスメーカー探しをスタートし、早めにあたりをつけるのがおすすめです。

建売住宅やマンションとの違いや注意点

住宅ローンで注文住宅を購入する場合と建売住宅やマンションを購入する場合との大きな違いは、費用を支払うタイミングと融資が実行されるタイミングのずれ。

住宅ローンは原則的に建物の購入やリフォームに使うローンであり、土地購入を目的に住宅ローンの融資を受けることはできません。

土地を含む費用を融資してもらえるローンもありますが、いずれにしても融資が実行されるのは建物の引き渡しのタイミング。

建売住宅やマンションは建物購入費用かつ契約締結後すぐに引き渡し(購入費用の支払い)となるため、自己負担額はそれほど大きくありません。

ところが注文住宅の場合は、まず土地購入からはじまり、その後に建物の契約を締結して建築スタートと進んでいきます。

先述のとおり住宅ローンは土地購入費用には充てられず、融資が実行されるのは引き渡しのタイミングのため、土地購入費用および建築にかかる費用は最初に用意しておく必要があります。

最終的に融資が実行されれば良いですが、一時的にでも高額な費用を自己資金で賄わなければならないので注意しましょう。

注文住宅でローンを組む流れや基礎知識

注文住宅を購入する際の流れと住宅ローンの流れ、支払いタイミングの関係は大まかに次のようになります。

1. 土地申し込み｜住宅ローン事前審査
2. 土地売買契約締結(土地手付金支払い)｜住宅ローン正式審査
3. 土地引き渡し(土地代金支払い)
4. 建物工事着工(建物手付金支払い)
5. 建物上棟(建物中間金支払い)｜住宅ローン契約
6. 建物引き渡し(建物代金支払い)｜融資実行(返済開始)

注目すべきは、融資が実行されるまでにさまざまな支払いがあること。

土地購入費用にはじまり、建築費用の着工金や中間金など複数の支払いがあるため、全体の6～7割程度の費用を銀行から融資を受ける前に支払う必要があります。

予算や頭金など、ローンを組む注意点

注文住宅を購入するにあたって予算や頭金などの資金計画を立てる際には、できるかぎり詳細な形で作成するのが大切です。

教育費用や介護費用など優先的に確保したい費用を確保するのはもちろん、現実的な頭金額や返済がはじまってからの経済状況などを正確に把握する必要があります。

せっかく注文住宅のローンを受けられても、返済に行き詰まるようでは大変ですよね。

実現可能な資金計画を立てるのが重要です。

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注文住宅ローンの2本立て・つなぎ融資とは？

住宅ローンを利用しても一時的に大きな出費が生じる注文住宅では、購入者の負担を減らすさまざまな仕組みが用意されています。

土地と建物を合わせた金額の6割以上を自己資金で賄うのは簡単ではありませんが、資金調達の手段もあります。

注文住宅ローンの2本立てとは？

注文住宅ローンの2本立てとは、土地購入費用と建物購入費用のそれぞれで住宅ローンを契約する方法です。

本来は土地の購入は対象外の住宅ローンですが、建物を建てることを前提とした土地購入に限っては住宅ローン融資が可能な場合があります。

しかも土地先行融資として土地購入費用分を先に融資してもらえるため、自己資金で賄う必要がありません。

土地の引き渡し時点で1回目の融資が実行され、建物の引き渡し時点で2回目の融資が実行される流れで、審査は一括でおこなわれます。

土地の売買契約に合わせて住宅ローンの正式審査がされるため、この時点で土地だけでなく建物に関する資料も必要です。

返済に関しては、土地分は建物完成までの間は利息分のみで、建物分の返済スタートに合わせて本格的な返済がはじまります。

自己負担額を最小限に抑えたい場合は、注文住宅ローンの2本立てで土地購入費用と建物購入費用を賄いつつ、着工や竣工時に支払う中間金をつなぎ融資で賄うのがおすすめです。

銀行のつなぎ融資とは？

つなぎ融資は、住宅ローンが実行されるまでに必要な支払いに充てられるローンで、次のような特徴があります。

• 借入れ期間はおおむね1年以内
• 金利は2.5～4.5％程度と高い(日割り)
• 事務手数料や印紙代などの諸費用がかかる
• 住宅ローン融資が実行されたら完済する(竣工までは利息のみ払うのが大半)
• 中間金以外に土地購入費用、住み替えの費用や旧宅のローン返済などに使える

一般的には住宅ローンを契約する金融機関で同時に申し込みますが、つなぎ融資の取り扱いがない場合もあるため注意が必要です。

つなぎ融資の取り扱いがない場合は他行を検討する必要がありますが、ネット銀行でも扱っているため探すのは難しくありません。

ただ、別途審査を受けることになるため、手間や費用がかかります。

あらかじめ利用したいローンをすべて扱っている銀行を調べておき、同じ銀行で済ませるのがおすすめです。

一本化して住宅ローンを組むことも

金融機関によっては着工前に融資を受けられる商品を扱っており、中間金の支払いなどに充てられる分割融資をおこなっています。

つなぎ融資と違い住宅ローンと同じ金利で利用でき、手数料など余計な費用を抑えられるのがメリットです。

仕組みによっては、住宅ローンの返済と引っ越しまでの賃貸家賃の支払いが重複するなどして負担が大きくなる場合があるので注意しましょう。

ほかにも代理受領や金融機関と住宅会社の提携ローンなど、さまざまな選択肢があります。

まとめ：金融機関や金利変動も確認しよう

注文住宅で住宅ローンを利用する場合は、自己資本で賄える範囲を正確に把握するのが第一歩。

さらに、どのような仕組みで支払いがあるのか、住宅ローンで賄える範囲はどこまでなのかなどを理解しておくと上手に利用できるでしょう。

つなぎ融資や分割融資などは、取り扱いがない場合もあるので事前の確認が欠かせません。

ほかにも利用条件、金利や変動リスクなど注意すべきポイントはありますが、住宅ローンを利用して注文住宅を建てようと思っている方は、ぜひ基礎知識として参考にしておいてくださいね。