知らないと後悔する？建て替えできない土地の特徴・調べ方を解説！

住宅地として販売されている土地のなかには、さまざまな条件があるために立地条件に対して、お手頃な価格のものもあります。

建て替えできない土地、いわゆる「再建不可物件」もその一つです。

今回は、建て替えできない土地の特徴や調べ方、注意点を解説します。

土地探しをしている方は、ぜひ参考にしてください。

家づくりの第一歩はカタログ請求から！

はじめての家づくりはわからないことがたくさん。そんな時はまずカタログ請求からはじめてみませんか？カタログをご覧いただければ理想の家のイメージが具体化でき、家にいながら住宅メーカーの特徴を比較検討できます。

【無料】カタログ請求はこちら※LIFULL HOME’S 「注文住宅カタログ一括請求」に移動します

建て替えできない土地とは？特徴や調べ方を解説

はじめに、建て替えができない土地とはどのようなものか、特徴や調べ方を紹介します。

建て替えのできない土地とは、一度建物を壊したら建て替えが不可能な土地のことです。

土地が建物付きで販売されていることは珍しくありませんが、建て替えできない土地は、同じ建物を使うしかない場合と、条件付きで建て替えが許可される場合があります。

2つの違いも解説するので、参考にしてください。

建て替えできない土地(再建築不可物件)の特徴とは？

住宅などの建築物を建てる場合、その土地が建築基準法上の道路(原則、道路の幅員が4m以上あるもの)と2m以上接していなければなりません。

この基準を満たしていないと、建築基準法第43条によって「建て替えできない土地(再建築不可物件)」となります。

これは、火災や地震などの災害が起きた際に消防車や救急車などの緊急車両が入れないと被害が拡大する可能性が高くなるためです。

築年数が40年以上の建物の場合、接している道路や接している場所の幅が基準を満たしていないため、再建築不可物件になっていることも決して珍しくはありません。

なぜ建て替えできなくなったのか理由を解説

建物を建てる際の基準やルールを定めた建築基準法は、1950年(昭和25年)に制定されました。

その後、1981年(昭和56年)に改定がおこなわれています。

そのため、築年数が経った建物のなかには、1950年に制定された建築基準法の基準は満たしていても、1981年に改訂された建築基準法は満たしていないケースもあります。

再建築不可物件の多くが、改定前の建築基準法の基準で建てられた建物です。

このような物件は主に都市部に多く、東京の23区内にも点在しています。

駅が近い一等地なのに、相場よりかなり安く売りに出されている土地は、建て替えができない土地である可能性が高いです。

建て替えできない土地の調べ方

売却されている土地が建て替えができない土地の場合、その旨を不動産会社がきちんと説明してくれます。

しかし、相続などで手に入れた土地は、建て替え不可かどうかはわかりません。

明らかに土地に接している道路が狭いなど、再建築が不可なのが明らかなら良いのですが、ぎりぎり4mあるかないかなどの場合は判断に迷うことでしょう。

このような場合は、対象の物件の所在地を管轄する市町村役所に出向き、道路関連部署や建築関係の窓口で尋ねるのが確実です。

事前に法務局(登記所)で、登記事項証明書や公図、地積測量図、建物図面などを手に入れて持参すると、確認がスムーズです。

所有する土地の前面道路が建築基準法上の基準を満たしているかだけでなく、所有している土地が接道義務を満たしているか、再建築可能であるかどうかも確認しましょう。

再建築不可物件の救済措置や活用方法

再建築不可の土地はどのような手段をとっても建て替えできないわけではありません。

建築基準法を満たせば再建築は可能です。

また、再建築不可の土地でも建物を建て直す以外に活用方法はあります。

ここでは、建て替えできない土地の活用方法や建物を再建する方法を紹介します。

建て替えを可能にする方法

建物を建て替えできない土地でも、以下の方法で建て替えができる可能性があります。

• セットバックする
• 隣家に協力してもらう

セットバックとは、前面設置道路が4m未満のときにおこなう方法です。

所有地の一部を前面設置道路にすることで、建築基準法を満たします。

登記簿上は所有地が後退したように見えるので、セットバックといいます。

設置義務を満たしていない場合は、隣家の土地の一部を売ってもらえるか交渉してみましょう。

また、買い取りが難しい場合は借りる方法もあります。

再建築不可物件の活用方法

建て替えできない土地を相続などで受け継いでしまった場合は、建物を建てる以外の方法で活用する手段もあります。

駐車場や駐輪場にしたり、資材置き場などにしても良いでしょう。

駅が近く、駐車場、駐輪場が少ない場合は、土地の面積が狭くても十分に需要があります。

また、隣家に土地を買い取ってもらう方法もあります。

隣家も土地が広くなれば、活用方法も広がるでしょう。

駐車場、駐輪場も作れず隣家の買い取りもできない場合は、建て替えできない土地を専門に買い取る不動産会社に相談してみるのがおすすめです。

土地がある場所の条件が良ければ、良い価格で買い取ってもらえる可能性もあります。

建て替えできなくてもリフォームは可能？

建て替えができない土地の建物でも、リフォームは可能です。

もし、建っている建物がリフォーム可能ならば、条件が良い土地を安く手に入れることができるので、結果的にお得です。

ここでは、建て替えできない土地に建つ建物をリフォームするメリット・デメリット、注意点などを紹介します。

建て替えできない土地でリフォームするメリット

建築確認申請が不要な範囲であれば、再建築不可物件であっても、建物のフルリフォームが可能です。

接道義務を満たさない再建築不可物件は売却が難航するため、相場よりもかなり安い価格で売りに出されるケースもあります。

建物が古くても基礎がしっかりとしており、大幅リフォームをすれば十分に使える場合は、良い条件の土地を安く手に入れることができるでしょう。

また、建て替えできない土地は資産価値も低いので、固定資産税が安いのもメリットです。

建て替えできない土地でリフォームするデメリットと注意点

リフォームではできることに限りがあります。

建物が基礎まで傷んでいる場合リフォームをしても建物の寿命は短く、結局土地をセットバックしたり手放したりする必要が出てくるでしょう。

また、大幅なリフォームであれば家を建て直すのとそう変わらない費用がかかります。

しかし、リフォームはローンが組めても限度額は家を建てる際に組める住宅ローンより低く、金利も高めです。

安い土地だという理由だけでは安易に購入しないようにしましょう。

まとめ：リスクや注意点を理解しよう

建て替えできない土地での再建築不可物件でも、リフォームは可能です。

リフォームができれば、良い土地を安く手に入れられることになり、長い目で見ればお得でしょう。

また、セットバックをしたり隣家から土地を購入できれば、建て替えが可能になるケースもあります。

良い土地なのに再建不可物件の場合は、できることやできないこと、リスクや注意点をよく把握して購入を検討してくださいね。